Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ

Khi tranh chấp đất đai xảy ra, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác là một trong những bằng chứng quan trọng để chứng minh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải tất cả người sử dụng đất đều có đầy đủ tài liệu và giấy tờ. Vì vậy, trong trường hợp có tranh chấp mà người sử dụng đất không có tài liệu quyền sử dụng đất sẽ được giải quyết theo những căn cứ nào? Luật đất đai nói gì về vấn đề này? Hãy cùng Luật Quốc Bảo tìm hiểu những căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ qua bài viết sau đây.

Đất như thế nào thì được xem là không có giấy tờ?

Theo quy định của Luật đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất là một tài liệu pháp lý chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Trong trường hợp người sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất có thể cung cấp các tài liệu và giấy tờ liên quan để chứng minh việc sử dụng đất của họ theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất bao gồm:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, do cơ quan có thẩm quyền cấp;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc được liệt kê trong Sổ đăng ký ruộng đất; Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế hoặc giấy tờ về tặng, cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; giấy tờ bàn giao nhà tinh nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất đai;
• Giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất thổ cư trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, được xác nhận bởi Ủy ban Nhân dân cấp xã là đã được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ về thanh lý và định giá nhà ở gắn liền với đất; giấy tờ, hồ sơ mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất bởi cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ;
• Các giấy tờ khác được thành lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, đất không có giấy tờ quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Những căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ

Khoản 1, Điều 91 của Nghị định số. 43/2014/NĐ-CP quy định rằng tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất thì sẽ được giải quyết dựa trên căn cứ sau:

• Bằng chứng về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai cung cấp;
• Diện tích đất thực tế mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất tranh chấp và diện tích đất trung bình tính trên đầu người tại địa phương;
• Sự phù hợp của tình trạng sử dụng hiện tại của lô đất tranh chấp với quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Các chính sách ưu đãi của Nhà nước cho những người có công;
• Dựa trên Luật giao đất; cho thuê đất; công nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài các căn cứ nêu trên, cơ quan thẩm quyền cũng có thể dựa vào kết quả xác minh thực tế; Biên bản hòa giải; Lời khai của đương sự; Tài liệu giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của các bên; Kết quả giám định thực tế…

Để hiểu rõ hơn về các căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai mà đương sự không sở hữu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật Quốc Bảo qua số điện thoại/zalo 076 338 7788 để nhận được tư vấn rõ ràng từ luật sư của chúng tôi.

Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ

Hòa giải

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở. Trong trường hợp các bên tranh chấp không thể hòa giải được thì đương sự sẽ gửi đơn đến Ủy ban Nhân dân cấp xã của địa phương nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo đó, tranh chấp về quyền sử dụng đất bắt buộc phải thông qua các thủ tục hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã. Nếu hòa giải không được tiến hành tại Ủy ban Nhân dân, chủ thể tranh chấp không có quyền khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp vì không đủ điều kiện để khởi kiện theo Khoản 2, Điều 3 của Nghị quyết 04/2017/NQ-HDTP.

Lưu ý:

Đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai sau đây, các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không cần phải thông qua hòa giải tại Ủy ban Nhân dân xã:

• Tranh chấp về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và nhà ở;
• Tranh chấp về vấn đề chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp về tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn…

Thủ tục hòa giải tại Ủy ban Nhân dân

Bước 1: Gửi đơn yêu cầu hòa giải

Một bên tranh chấp hoặc các bên sẽ gửi yêu cầu bằng văn bản để giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban Nhân dân của xã, phường hoặc thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Bước 2: Ủy ban Nhân dân Xã tiến hành kiểm tra và xác minh tranh chấp

Khi nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ chịu trách nhiệm:

• Xác minh và thẩm tra lại để tìm hiểu nguyên nhân của tranh chấp;
• Thu thập các giấy tờ và tài liệu liên quan do các bên cung cấp: về nguồn gốc đất đai, quá trình sử dụng đất và tình trạng sử dụng đất hiện tại.
• Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để tiến hành hòa giải.

Bước 3: Tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai

Ủy ban Nhân dân của xã, phường hoặc thị trấn sẽ tổ chức một cuộc họp hòa giải với sự tham gia của các bên tranh chấp; thành viên của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và những người có lợi ích và nghĩa vụ liên quan.

Hòa giải chỉ có thể được tiến hành khi các bên tranh chấp có mặt. Trong trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai, việc hòa giải được coi là không thành công.

Bước 4: Lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được ghi lại bằng văn bản, bao gồm các nội dung sau:

• Thời gian và địa điểm hòa giải;
• Thành phần các bên tham gia hòa giải;
• Tóm tắt nội dung tranh chấp, trong đó thể hiện rõ nguồn gốc và thời gian sử dụng đất tranh chấp, nguyên nhân của tranh chấp (theo kết quả xác minh và điều tra);
• Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
• Những nội dung đã được các bên tranh chấp đồng ý hoặc không đồng ý.

Trong vòng 10 ngày kể từ ngày thực hiện biên bản hòa giải thành công, các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thỏa thuận trong biên bản hòa giải thành công; Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp xã sẽ tổ chức lại cuộc họp của Hội đồng Hòa giải để xem xét và giải quyết các ý kiến bổ sung và phải lập biên bản quyết định hòa giải thành công hoặc không thành công.

Thời hạn hòa giải tại Ủy ban Nhân dân Xã là không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ tại Ủy ban Nhân dân

Theo các quy định tại Khoản 2, Điều 203 của Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên liên quan không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, đương sự có thể chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án Nhân dân.

Trong trường hợp các bên liên quan chọn giải quyết tranh chấp của họ tại Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền, việc giải quyết tranh chấp sẽ được thực hiện như sau:

• Tranh chấp giữa các hộ gia đình; cá nhân; cộng đồng dân cư, chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp huyện sẽ giải quyết vấn đề; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, đương sự có quyền khiếu nại với Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án Nhân dân theo quy định của luật tố tụng hành chính;
• Trong trường hợp tranh chấp mà trong đó một trong các bên tranh chấp là một tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh sẽ giải quyết vấn đề; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, đương sự có quyền khiếu nại với Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án Nhân dân theo luật về tố tụng hành chính.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban Nhân dân

Bước 1: Gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Người nộp đơn giải quyết tranh chấp đất đai phải nộp đơn tại Ủy ban Nhân dân huyện/tỉnh.

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính trong khoảng thời gian liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm bằng chứng dùng để chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành công.

Bước 2. Ủy ban Nhân dân giải quyết đơn tranh chấp

• Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp huyện/tỉnh giao cho cơ quan tham mưu giải quyết vấn đề.
• Cơ quan tham mưu có các nhiệm vụ sau:

+ Kiểm tra và xác minh trường hợp;

+ Tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp;

+ Tổ chức các cuộc họp giữa ban ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Hoàn thành hồ sơ và đệ trình lên Chủ tịch Ủy ban Nhân dân để ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Bước 3. Ban hành quyết định giải quyết tranh chấp

Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện/tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành công; đồng thời gửi cho các bên tranh chấp; các tổ chức và cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Lưu ý: Nếu các bên liên quan không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban Nhân dân huyện, đương sự có thể chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp sau:

• Khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh.
• Nộp đơn kiện tại Tòa án Nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Quý khách tham khảo: Luật Quốc Bảo – Hotline/zalo: 0763387788

Giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ tại Tòa án Nhân dân

Nếu tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã nhưng không thành công, một trong các bên có quyền khởi kiện lên tòa án có thẩm quyền.

Căn cứ vào Điểm a, Khoản 1, Điều 35; Điểm c, Khoản 1, Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự thì Tòa án nhân dân cấp quận tại địa phương nơi có bất động sản có thẩm quyền đối với đối tượng tranh chấp là tài sản bất động sản.

Khi nộp đơn kiện tại Tòa án, các bên tranh chấp cần thu thập tài liệu; bằng chứng để hỗ trợ yêu cầu khiếu nại của mình. Tuy nhiên có thể quá trình này tốn nhiều thời gian và công sức để chuẩn bị đầy đủ mọi giấy tờ hợp pháp cần thiết. Nếu bạn không biết làm thế nào để thu thập tài liệu và bằng chứng? Bạn có thể liên hệ trực tiếp với số điện thoại / số zalo 076 338 7788 của Luật Quốc Bảo để nhận được các tư vấn và hỗ trợ từ luật sư của chúng tôi.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án Nhân dân

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ kiến nghị

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện;
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất;
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban Nhân dân xã, phường hoặc thị trấn;
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân còn hiệu lực của người khởi kiện;
• Sổ hộ khẩu của hộ gia đình;
• Các tài liệu và giấy tờ liên quan khác.

Bước 2: Nộp đơn kiện

Nộp đơn tại Tòa án Nhân dân của huyện nơi có đất tranh chấp.

Cách thức nộp đơn khởi kiện: Người khởi kiện nộp đơn theo một trong các hình thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án bằng dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Bước 3: Tòa án xem xét đơn khởi kiện và thụ lý vụ kiện

Nếu hồ sơ vụ kiện hợp pháp và đầy đủ, thẩm phán sẽ thông báo cho người khởi kiện để tiến hành trả trước chi án phí trong trường hợp họ là người phải trả trước án phí. Trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc thanh toán án phí tạm ứng; Nguyên đơn phải trả trước án phí và nộp lại cho Tòa án một biên lai thu tiền tạm ứng chi phí tòa án.

Trong trường hợp hồ sơ vụ kiện không đầy đủ, thẩm phán sẽ thông báo cho người khởi kiện sửa đổi và bổ sung.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử

Trong thời gian chuẩn bị xét xử, Tòa án sẽ tổ chức một cuộc họp để kiểm tra việc bàn giao, tiếp cận và cung cấp công khai bằng chứng và hòa giải giữa các bên liên quan.

• Nếu các bên liên quan có thể đạt được thỏa thuận về các vấn đề sẽ được giải quyết trong vụ án, tòa án sẽ lập hồ sơ hòa giải thành công. Trong vòng 07 ngày kể từ ngày thực hiện biên bản hòa giải thành công, nếu không có bên liên quan nào thay đổi ý kiến về thỏa thuận đó, thẩm phán sẽ ra quyết định công nhận thỏa thuận của các bên liên quan. Quyết định công nhận thỏa thuận của các bên liên quan có hiệu lực pháp lý ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo; kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.
• Nếu các bên liên quan không thể đạt được thỏa thuận về các vấn đề sẽ được giải quyết trong vụ án, tòa án sẽ lập hồ sơ hòa giải không thành công; Sau đó Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Tòa án mở phiên tòa sơ thẩm của vụ án

Sau khi bản án xét xử sơ thẩm được ban hành, các bên tranh chấp có quyền kháng cáo trong vòng 15 ngày kể từ ngày ra phán quyết. Đối với các bên liên quan, đại diện cơ quan; tổ chức kiến nghị hoặc cá nhân không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt tại thời điểm tuyên án nhưng có lý do chính đáng, thời hạn kháng cáo sẽ được tính kể từ ngày họ nhận bản án hoặc bản án được niêm yết.

Các câu hỏi thường gặp về vấn đề tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là gì?

Hiến pháp năm 2013 công nhận rằng đất đai thuộc về sở hữu của toàn dân và được được quản lý thống nhất do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Theo khoản 24, Điều 3 của Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong mối quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai là một loại tranh chấp phổ biến. Do đó, cần xác định các dạng tranh chấp đất phổ biến hiện nay. Cần lưu ý rằng, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền sử dụng đất chứ không phải là tranh chấp về các tài sản gắn liền với đất.

Khoản 24, Điều 3 của Luật Đất đai 2013 có một số quy định khác liên quan đến nội hàm của khái niệm tranh chấp đất đai, như Khoản 14, Điều 22, quy định rằng một trong những nội dung quản lý đất đai của nhà nước là “Giải quyết tranh chấp đất đai; Giải quyết các khiếu nại và tố cáo trong quản lý và sử dụng đất”; Điều 203 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (có thể thuộc về Tòa án Nhân dân hoặc Ủy ban Nhân dân…).

Những trường hợp cụ thể nào được xem là tranh chấp đất đai không có giấy tờ?

Các trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai mà không có giấy tờ cụ thể như sau:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ nhà đất
• Giải quyết tranh chấp đất đai về việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng, trao đổi, hiến tặng, thế chấp đất đai – nhà ở
• Giải quyết tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản chung
• Giải quyết tranh chấp về vấn đề đòi lại đất đai và nhà ở
• Giải quyết tranh chấp đất đai về các mốc, ranh giới đất đai và nhà ở
• Giải quyết tranh chấp đất đai về phân chia tài sản chung, tài sản vợ chồng là đất đai – nhà ở,
• Giải quyết tranh chấp về bồi thường và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và có tài sản trên đất
• Giải quyết tranh chấp đất đai về hợp tác kinh doanh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất…

Trong trường hợp có tranh chấp trong đó một trong các bên tranh chấp là một tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết?

Trong trường hợp có tranh chấp trong đó một trong các bên tranh chấp là một tổ chức, cơ sở tôn giáo, là người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài hoặc là doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh sẽ giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, họ có quyền khiếu nại với Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án Nhân dân theo luật về tố tụng hành chính.

Câu hỏi tình huống:

Nhà hàng xóm lấn chiếm nhà tôi và xây một ngôi nhà trên vùng đất bị lấn chiếm. Gia đình tôi đã yêu cầu cơ quan can thiệp, nhưng chú của người hàng xóm đang làm việc tại văn phòng địa chính, đã đo đất không chính xác và cho rằng nhà tôi đang vu khống cho hàng xóm. Vì điều đó không đúng sự thật, mẹ tôi đã không ký biên bản, hy vọng có luật sư để tư vấn cho tôi về cách giải quyết và hình thức xử phạt trong trường hợp này như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Điều 203 của Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Vì vậy, đất của bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã có đơn yêu cầu lên Ủy ban Nhân dân xã để hòa giải nhưng không thành công. Nếu có căn cứ, Ủy ban Nhân dân Xã hòa giải không đúng hoặc không tuân thủ các quy định của pháp luật. Gia đình bạn có thể gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp trực tiếp lên Tòa án Nhân dân của huyện nơi có đất.

Trong trường hợp này, dù không có đủ cơ sở để chứng minh địa chính đã đo sai diện tích đất của nhà bạn, nhưng bạn có quyền không đồng ý với biên bản hòa giải của Ủy ban Nhân dân Xã, khi bạn gửi đơn lên Tòa án, bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tiến hành đo đạc lại tại chỗ để giải quyết tranh chấp.

Trên đây là nội dung tư vấn từ Luật Quốc Bảo về vấn về căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ. Nếu bạn vẫn còn thắc mắc, không rõ ràng hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chuyên gia tư vấn của Luật Quốc Bảo qua số điện thoại hotline/zalo: 076 338 7788 để nhận được câu trả lời và tư vấn một cách nhanh chóng và uy tín.