Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản có dễ không? Làm sao để thành lập một sàn giao dịch bất động sản? Hãy cùng Luật Quốc Bảo tham khảo bài viết dưới đây nhé.
Chúng tôi với đội ngũ chuyên gia nhiều năm kinh nghiệm, cam kết sẽ đem đến một dịch vụ pháp lý chất lượng, an tâm và đầy tin tưởng đến Quý khách.
Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý, vui lòng liên hệ với Luật Quốc Bảo qua số hotline/zalo: 076 338 7788. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc cho quý khách miễn phí.
Mục lục
- 1 Tình hình thực tiễn năm 2022
- 2 Giấy phép sàn giao dịch bất động sản là gì?
- 3 Vì sao phải xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản?
- 4 Cá nhân có được Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản không?
- 5 Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản có cần phải vốn điều lệ 20 tỷ không?
- 6 Điều kiện xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
- 7 Những lưu ý về điều kiện khi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
- 7.1 – Khi thành lập doanh nghiệp (Công ty) thì phải có mã ngành nghề liên quan đến bất động sản:
- 7.2 – Về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì phải còn hiệu lực tại thời điểm xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản.
- 7.3 – Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản có bắt buộc phải là người đại diện theo pháp luật hay không?
- 7.4 – Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động:
- 8 Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản ở đâu?
- 9 Các lưu ý khi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
- 10 Sàn giao dịch bất động sản được làm gì và quyền lợi, nghĩa vụ ra sao?
- 11 Vướng mắc khi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
- 11.1 Câu hỏi về Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
- 11.2 Trả lời:
- 11.3 Câu hỏi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
- 11.4 Trả lời:
- 11.5 Câu hỏi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
- 11.6 Trả lời:
- 11.7 Câu hỏi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
- 11.8 Trả lời:
- 11.9 Câu hỏi:
- 11.10 Trả lời:
- 12 Câu hỏi thường gặp về Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
- 12.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản ?
- 12.2 Luật sư tư vấn:
- 12.2.1 “Điều 69. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
- 12.2.2 “Điều 24. Hướng dẫn về thành lập sàn giao dịch bất động sản
- 12.2.3 Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và đưa thông tin của sàn giao dịch bất động sản lên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
- 12.2.4 Thông tin của sàn giao dịch bất động sản gồm:
- 12.2.5 Hồ sơ bao gồm:
- 13 Ai được phép thành lập sàn giao dịch bất động sản ?
- 13.0.1 Về điều kiện và thủ tục thành lập một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội:
- 13.0.1.1 – Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- 13.0.1.2 Điều kiện cụ thể được quy định tại Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản quy định:
- 13.0.1.3 Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm giám đốc, các phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch
- 13.0.1.4 Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.
- 13.0.1 Về điều kiện và thủ tục thành lập một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội:
- 13.1 Tư vấn điều kiện thành lập Sàn giao dịch Bất động sản?
- 13.1.1 Trả lời:
- 13.1.2 “Điều 24. Hướng dẫn về thành lập sàn giao dịch bất động sản
- 13.1.2.1 Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị trực thuộc doanh nghiệp.
- 13.1.2.2 d) Bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản;
- 13.1.2.3 Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và đưa thông tin của sàn giao dịch bất động sản lên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
- 13.1.3 Thông tin của sàn giao dịch bất động sản gồm:
- 13.2 Tư vấn thành lập sàn giao dịch bất động sản?
- 13.2.1 Trả lời:
- 13.2.1.1 Trước khi thành lập sàn giao dịch bất động sản bạn phải có đủ điều kiện chủ yếu sau:
- 13.2.1.2 Điều 3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
- 13.2.1.3 Điều 4. Căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
- 13.2.1.4 Nếu có định giá bất động sản phải có it nhất 02 người có chứng chỉ định giá bất động sản;
- 13.2.1.5 Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung (Ví dụ: Thêm hoạt động định giá BĐS), đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động;
- 13.2.1.6 Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng). Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch phải thông báo tới cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết. Trước khi tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh và quy chế hoạt động về Sở Xây dựng địa phương. Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
- 13.2.2 Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung cơ bản:
- 13.2.2.1 – Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản;
- 13.2.2.2 – Bất động sản khi đưa ra giới thiệu, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 6, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản và phải kê khai đầy đủ nội dung thông tin về bất động sản theo quy định tại Khoản 2 Phần này.
- 13.2.1 Trả lời:
- 13.3 Các bước để xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
- 13.4 Hồ sơ thành lập sàn giao dịch bất động sản?
- 13.4.1 Luật sư tư vấn:
- 13.4.2 Trình tự, thủ tục đăng kí thành lập doanh nghiệp tại quy định Điều 26 Luật doanh nghiệp năm 2020 như sau:
- 13.4.2.1 “Điều 26. Trình tự, thủ tục đăng ký doanh nghiệp
- 13.4.2.2 3. Tổ chức, cá nhân có quyền lựa chọn sử dụng chữ ký số theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử hoặc sử dụng tài khoản đăng ký kinh doanh để đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử.
- 13.4.2.3 4. Tài khoản đăng ký kinh doanh là tài khoản được tạo bởi Hệ thống thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, cấp cho cá nhân để thực hiện đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử. Cá nhân được cấp tài khoản đăng ký kinh doanh chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đăng ký để được cấp và việc sử dụng tài khoản đăng ký kinh doanh để đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử.
- 13.4.2.4 “Điều 22. Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần và công ty hợp danh
- 13.4.2.5 Bản sao hợp lệ các giấy tờ sau đây:
- 13.4.2.6 “Điều 23. Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên
- 13.4.3 Xem thêm: Dịch vụ thành lập công ty cổ phần; thành lập công ty tnhh; Dịch vụ thành lập công ty
- 13.4.4 Xem thêm: Dịch vụ thành lập công ty cổ phần; thành lập công ty tnhh; Dịch vụ thành lập công ty
- 14 Những điều cần có trước khi mở sàn giao dịch bất động sản:
- 14.1 Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
- 14.2 Giải pháp tối ưu ngân sách và nhân sự khi mở sàn giao dịch bđs
- 15 Những kinh nghiệm mở sàn kinh doanh bất động sản
- 16 Dịch vụ xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản của Luật Quốc Bảo
Tình hình thực tiễn năm 2022
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương, trong quý II có 29.949 giao dịch BĐS thành công.
Tổng lượng giao dịch bình quân tăng 18% so với quý trước và đạt khoảng 101% so với cùng kỳ năm 2020 và chủ yếu các giao dịch này đến từ các sàn kinh doanh bất động sản.
Vì thế các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực Bất động sản đang chú trọng phát triển loại hình này.
Vậy làm thế nào để thành lập được một sàn giao dịch bất động sản. Công ty Luật Quốc Bảo xin cung cấp tới quý khách hàng giấy phép sàn giao dịch bất động sản.
Giấy phép sàn giao dịch bất động sản là gì?
– Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
– Như vậy có thể thấy qua phân tích ở trên thì dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là một trong những hoạt động của kinh doanh bất động sản.
Xem thêm: Dịch vụ thành lập công ty cổ phần; thành lập công ty tnhh; Dịch vụ thành lập công ty
Và theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định luôn về sàn giao dịch bất động sản. Cụ thể quy định: ” Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” .
– Giấy phép sàn giao dịch bất động sản hay còn gọi là thủ tục đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản là việc đăng ký của doanh nghiệp cũng như sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho một đơn vị được phép hoạt động về sàn giao dịch bất động sản.
Vì sao phải xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản?
Theo quy định tại thông tư 11/2015/TT- BXD thì trước khi thực hiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản thì doanh nghiệp phải gửi hồ sơ về Sở Xây dựng địa phương để quản lý.
Trường hợp doanh nghiệp chưa có giấy phép sàn giao dịch bất động sản mà tiến hành đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP với mức phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng.
Cá nhân có được Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản không?
– Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản thì cá nhân vẫn được xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản nhưng phải thành lập doanh nghiệp (hay còn gọi là thành lập Công ty).
– Các loại hình doanh nghiệp mà cá nhân thành lập khi xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản. Theo quy định tại Luật doanh nghiệp 2020 thì: “Công ty bao gồm công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần và công ty hợp danh.”
+ Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên là doanh nghiệp có từ 02 đến 50 thành viên là tổ chức, cá nhân. Thành viên chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty trong phạm vi số vốn đã góp vào công ty.
Xem thêm: Dịch vụ thành lập công ty cổ phần; thành lập công ty tnhh; Dịch vụ thành lập công ty
+ Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên là doanh nghiệp do một tổ chức hoặc một cá nhân làm chủ sở hữu (sau đây gọi là chủ sở hữu công ty). Chủ sở hữu công ty chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty trong phạm vi số vốn điều lệ của công ty.
+ Công ty Cổ phần là doanh nghiệp có tối thiểu 03 cổ đông và không hạn chế số lượng tối đa; Vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần.
Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản có cần phải vốn điều lệ 20 tỷ không?
– Theo quy định của Luật Doanh nghiệp vốn điều lệ là tổng giá trị tài sản do các thành viên công ty, chủ sở hữu công ty đã góp hoặc cam kết góp khi thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; là tổng mệnh giá cổ phần đã bán hoặc được đăng ký mua khi thành lập công ty cổ phần.
– Mặt khác, cũng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì khi xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản không có quy định về vốn mà chỉ cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 69 của Luật khi thực hiện xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản.
Điều kiện xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn, điều kiện để xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản:
– Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp;
– Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
– Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
– Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng;
– Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động;
– Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị trực thuộc doanh nghiệp.
Những lưu ý về điều kiện khi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Để quý khách hàng hiểu rõ hơn về các điều kiện xin giấy phép sàn kinh doanh bất động sản thì Luật Quốc Bảo phân tích rõ các điều kiện như sau:
– Khi thành lập doanh nghiệp (Công ty) thì phải có mã ngành nghề liên quan đến bất động sản:
Ngành nghề 6820: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất; chi tiết Sàn giao dịch bất động sản
– Về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì phải còn hiệu lực tại thời điểm xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản.
+ Để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì cá nhân phải tham gia kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
+ Điều kiện để được dự thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; Tốt nghiệp từ Trung học phổ thông trở lên; Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi
+ Hiệu lực của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là 5 năm kể từ ngày cấp, trường hợp chứng chỉ hết hạn thì sẽ không được hành nghề môi giới bất động sản nữa, khi chứng chỉ hết hiệu lực thì phải tiến hành thi sát hạnh để cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
– Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản có bắt buộc phải là người đại diện theo pháp luật hay không?
Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động người thì người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản có thể là người đại điện theo pháp luật hoặc là người được người đại diện theo pháp luật bổ nhiệm nhưng những người này phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
– Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động:
Một số thông tin phải có trong quy chế như:
+ Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng
+ Địa điểm kinh doanh
+ Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
+ Lĩnh vực hoạt động của Sàn
+ Mức thu dịch vụ
+ Quyền, trách nhiệm của Sàn Giao dịch Bất động sản
+ Nghĩa vụ của Sàn Giao dịch Bất động sản
+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ của Sàn Giao dịch Bất động sản
Xem thêm: Dịch vụ thành lập công ty cổ phần; thành lập công ty tnhh; Dịch vụ thành lập công ty
– Diện tích tối thiểu là 50 m2 phải được nêu rõ trong hợp đồng thuê địa điểm và có các trang thiết bị phục vu cho hoạt động của Sàn như dàn máy tính, dàn máy chiếu cỡ lớn, các phần mềm quản lý, khai thác dữ liệu, thông tin bất động sản, thông tin về người tham gia giao dịch, các thiết bị văn phòng cần thiết… đảm bảo cho mọi hoạt động lưu giữ, xử lý, tìm kiếm và khai thác thông tin, cho việc hoàn thiện hồ sơ, tài liệu, tổ chức trình chiếu… một cách rõ ràng và chuẩn xác.
Thành phần hồ sơ khi thực hiện xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản
– Đăng ký kinh doanh hoặc giấy đăng ký thành lập doanh nghiệp (bản sao có chứng thực)
– Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
– Danh sách và bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản
– Bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản
– Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản (nếu có)
– Bản sao có chứng thực (hoặc bản sao kèm theo bản gốc để đối chiếu) giấy tờ chứng minh về địa điểm và diện tích của sàn giao dịch bất động sản
– Bản sao có chứng thực các giấy tờ về thành lập sàn giao dịch bất động sản (bao gồm: Quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản; Quyết định bổ nhiệm người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản)
Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản ở đâu?
Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và đưa thông tin của sàn giao dịch bất động sản lên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
Đồng thời báo cáo về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa thông tin của sàn lên trang thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.
Thông tin của sàn giao dịch bất động sản gồm: Tên sàn giao dịch bất động sản; tên doanh nghiệp thành lập sàn; họ tên của người quản lý điều hành sàn; địa chỉ và số điện thoại liên hệ của sàn giao dịch bất động sản.
Khi có thay đổi thông tin, Sàn giao dịch bất động sản phải báo cáo về Sở Xây dựng để điều chỉnh.
Các lưu ý khi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
– Hồ sơ phải được gửi trực tiếp tới Sở Xây dựng nơi sàn hoạt động hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản
– Không mất phí đối với thủ tục thông báo đến Sở xây dựng/Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản.
– Danh sách nhân viên có chứng chỉ môi giới bất động sản, Quyết định bổ nhiệm và quyết định thành lập sàn theo mẫu của doanh nghiệp
– Kết quả trả về không phải là bản giấy mà sẽ đăng tải thông tin lên hệ thống cổng thông tin của Sở xây dựng và của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản
– Sau khi được cấp giấy phép sàn giao dich bất động sản (đăng tải thông tin lên công thông tin) thì doanh nghiệp mới được thực hiện việc đưa thông tin về các sản phẩm lên Sàn giao dịch bất động sản
Mô hình tổ chức của Sàn sau khi xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản
– Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị thuộc doanh nghiệp, mọi hoạt động của sàn giao dịch phải chịu sự chỉ đạo của doanh nghiệp.
Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
– Người quản lý điều hành sàn do người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp bổ nhiệm, được ủy quyền quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản, chịu trách nhiệm trước người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và trước pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
– Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm người quản lý điều hành sàn (Giám đốc sàn) và các bộ phận chuyên môn phù hợp với quy mô hoạt động của sàn.
Sàn giao dịch bất động sản được làm gì và quyền lợi, nghĩa vụ ra sao?
Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
- Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Vướng mắc khi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Câu hỏi về Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
Hiện tại doanh nghiệp muốn xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản nhưng không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì có xin được giấy phép không?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản để xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản về nhân sự:
“ Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
– Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”
--> Như vậy với thông tin mà doanh nghiệp bạn cung cấp thì trước khi bên bạn xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và tối thiếu số lượng phải làm hai người theo quy định.
Câu hỏi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
Công ty muốn xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản nhưng chưa có ngành nghề về sàn giao dịch bất động sản thì có xin được không?
Trả lời:
Theo như quy định tại Luật kinh doanh bất động sản thì khi doanh nghiệp xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản thì phải có mã ngành nghề kinh doanh bất động sản nên để xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản.
Thì công ty bạn phải thực hiện thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh tại Sở kế hoạch và đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở.
Như vậy sau khi công ty thực hiện việc bổ sung ngành nghề kinh doanh xong thì hoàn toàn xin được giấy phép sàn giao dịch bất động sản khi đáp ứng điều kiện quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản theo quy định.
Câu hỏi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
Sau khi có giấy phép sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch bất động sản được hoạt động những nội dung gì ?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 70 của Luật kinh doanh bất động sản về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đồng thời cũng như đã nêu ở mục trên, nội dunh hoạt động của sàn giao dịch bất động sản gồm những nội dung chủ yếu như sau:
– Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
– Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Câu hỏi Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
Sau khi xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản thì doanh nghiệp có phải thực hiện chế độ báo cáo không?
Trả lời:
Sau khi được cấp giấy phép sàn giao dịch bất động sản thì doanh nghiệp phải có trách nhiệm lập báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn. Báo cáo được gửi trước ngày 05 của tháng sau về Sở Xây dựng địa phương và Bộ Xây dựng
Câu hỏi:
Làm sao để biết doanh nghiệp đã được cấp giấy phép sàn giao dịch bất động sản?
Trả lời:
Để biết thông tin doanh nghiệp đã được cấp giấy phép sàn giao dịch bất động sản hay chưa thì doanh nghiệp sẽ lên Cổng thông tin của Sở Xây dựng hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động để tra cứu thông tin.
Câu hỏi thường gặp về Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản ?
Xin chào luật minh khuê công ty mình đang có nhu cầu thành lập sàn giao dịch bất động sản vậy cần những điều kiện gì để thành lập được sàn giao dịch và xem những văn bản pháp luật như nào ?
Cám ơn rất nhiều.
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo Luật kinh doanh bất động sản thì thành lập sàn giao dịch bất động sản là ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. Cụ thể Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
“Điều 69. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.”
Như vậy trước hết bạn phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của luật doanh nghiệp hiện hành với ngành nghề kinh doanh là Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất (Mã ngành 6820), Chi tiết: Kinh doanh bất động sản.
Sau khi nhận Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, doanh nghiệp của bạn phải thoả mãn các điều kiện cụ thể tại Điều 24 Thông tư 11/2015/TT-BXD để được đi vào hoạt động:
“Điều 24. Hướng dẫn về thành lập sàn giao dịch bất động sản
- Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản (viết tắt là sàn) phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau:
a) Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp;
b) Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
c) Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
d) Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có thay đổi phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết;
đ) Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị trực thuộc doanh nghiệp.
- Trước khi sàn giao dịch bất động sản hoạt động, doanh nghiệp phải gửi hồ sơ về Sở Xây dựng địa phương để quản lý, hồ sơ bao gồm:
a) Đăng ký kinh doanh hoặc giấy đăng ký thành lập doanh nghiệp (bản sao có chứng thực);
b) Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
c) Danh sách và bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản;
d) Bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản;
đ) Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản (nếu có);
e) Bản sao có chứng thực (hoặc bản sao kèm theo bản gốc để đối chiếu) giấy tờ chứng minh về địa điểm và diện tích của sàn giao dịch bất động sản;
g) Bản sao có chứng thực các giấy tờ về thành lập sàn giao dịch bất động sản (bao gồm: Quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản; Quyết định bổ nhiệm người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản).
Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và đưa thông tin của sàn giao dịch bất động sản lên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
Đồng thời báo cáo về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa thông tin của sàn lên trang thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.
Thông tin của sàn giao dịch bất động sản gồm:
Tên sàn giao dịch bất động sản; tên doanh nghiệp thành lập sàn; họ tên của người quản lý điều hành sàn; địa chỉ và số điện thoại liên hệ của sàn giao dịch bất động sản (theo phụ lục số 12 của Thông tư này). Khi có thay đổi thông tin, Sàn giao dịch bất động sản phải báo cáo về Sở Xây dựng để điều chỉnh.”
Như vậy sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trong đó người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Sau đó bạn phải gửi hồ sơ thông báo tới Sở xây dựng tỉnh trước để hoàn thành thủ tục trước khi đi vào hoạt động.
Hồ sơ bao gồm:
- Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
- Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Danh sách và bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản
Bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản
- Bản sao có chứng thực (hoặc bản sao kèm theo bản gốc để đối chiếu) giấy tờ chứng minh về địa điểm và diện tích của sàn giao dịch bất động sản
- Bản sao có chứng thực các giấy tờ Quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản; Quyết định bổ nhiệm người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản
Ai được phép thành lập sàn giao dịch bất động sản ?
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật;
- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định.
Về điều kiện và thủ tục thành lập một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội:
Căn cứ theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì để thành lập sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
– Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
– Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
– Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định.
Điều kiện cụ thể được quy định tại Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản quy định:
- Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thỡ sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân riêng hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp đó để hoạt động.
- Sàn giao dịch bất động sản ngoài việc thực hiện các dịch vụ về giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới bất động sản còn được phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dịch vụ sau:
– Định giá bất động sản;
– Tư vấn bất động sản;
– Quảng cáo bất động sản;
– Đấu giá bất động sản;
– Quản lý bất động sản.
Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm giám đốc, các phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch
- Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản;
- Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nếu có dịch vụ định giá bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứng chỉ định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng). Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch phải thông báo tới cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết.
Tư vấn điều kiện thành lập Sàn giao dịch Bất động sản?
Kính chào, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Bên tôi là Công ty BS. Công ty tôi đang muốn thành lập sàn Giao dịch BĐS. Công ty tôi đã có đủ các điều kiện để thành lập sàn, ngành nghề đăng ký kinh doanh cũng đã có hoạt động môi giới và KD BĐS. Tôi muốn biết bên bạn làm gói thành lập đó là bao nhiêu?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này của tôi. Kính thư!
Trả lời:
Điều kiện thành lập Sàn giao dịch bất động sản được quy định cụ thể tại Thông tư 11/2015/TT-BXD và Nghị định 76/2015/NĐ-CP :
“Điều 24. Hướng dẫn về thành lập sàn giao dịch bất động sản
- Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản (viết tắt là sàn) phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau:
a) Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp;
b) Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
c) Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
d) Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có thay đổi phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết;
đ) Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị trực thuộc doanh nghiệp.
- Trước khi sàn giao dịch bất động sản hoạt động, doanh nghiệp phải gửi hồ sơ về Sở Xây dựng địa phương để quản lý, hồ sơ bao gồm:
a) Đăng ký kinh doanh hoặc giấy đăng ký thành lập doanh nghiệp (bản sao có chứng thực);
b) Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
c) Danh sách và bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản;
d) Bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản;
đ) Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản (nếu có);
e) Bản sao có chứng thực (hoặc bản sao kèm theo bản gốc để đối chiếu) giấy tờ chứng minh về địa điểm và diện tích của sàn giao dịch bất động sản;
g) Bản sao có chứng thực các giấy tờ về thành lập sàn giao dịch bất động sản (bao gồm: Quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản; Quyết định bổ nhiệm người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản).
Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và đưa thông tin của sàn giao dịch bất động sản lên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
Đồng thời báo cáo về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa thông tin của sàn lên trang thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.
Thông tin của sàn giao dịch bất động sản gồm:
Tên sàn giao dịch bất động sản; tên doanh nghiệp thành lập sàn; họ tên của người quản lý điều hành sàn; địa chỉ và số điện thoại liên hệ của sàn giao dịch bất động sản (theo phụ lục số 12 của Thông tư này). Khi có thay đổi thông tin, Sàn giao dịch bất động sản phải báo cáo về Sở Xây dựng để điều chỉnh.”
Sau khi đáp ứng các điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản thì công ty bạn phải ra quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản.
Sau khi thành lập sàn giao dịch bất động sản, công ty bạn phải làm thủ tục nộp hồ sơ thông báo hoạt động sàn giao dịch bất động sản lên Sở Xây dựng cấp tỉnh thành phố trực thuộc trung ương.
Về thủ tục thành lập và báo giá chi tiết, bạn vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Quốc Bảo để được tư vấn, hỗ trợ.
Tư vấn thành lập sàn giao dịch bất động sản?
Thưa luật sư! Hiện tại công ty chúng tôi đang có nhu cầu thành lập sàn giao dịch bất động sản. Quý công ty vui lòng gửi cho chúng tôi thông tin những nội dung sau:
- Bảng quy định chi tiết về giấy tờ, hồ sơ cần thiết để đủ điều kiện thành lập sàn gd BĐS ?
- Bảng báo giá, thời gian làm việc để có được giấy phép sàn giao dịch BĐS ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Trước khi thành lập sàn giao dịch bất động sản bạn phải có đủ điều kiện chủ yếu sau:
– Căn cứ Điều 3-4 Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định:
Điều 3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:
a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;
b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản.
2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.”
Điều 4. Căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Mức vốn pháp định quy định tại Điều 3 Nghị định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định.
Căn cứ từ Điều 69 đến 73 luật kinh doanh bất động sản.
- Bạn phải lập doanh nghiệp đăng ký ngành, nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản có ngành nghề môi giới bất động sản hoặc kinh doanh bất động sản
- Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
Nếu có định giá bất động sản phải có it nhất 02 người có chứng chỉ định giá bất động sản;
- Giám đốc sàn giao dịch bất động sản phải có: Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, Chứng chỉ quản lý sàn;
Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung (Ví dụ: Thêm hoạt động định giá BĐS), đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động;
Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng). Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch phải thông báo tới cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết. Trước khi tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh và quy chế hoạt động về Sở Xây dựng địa phương. Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung cơ bản:
– Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản;
– Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn giao dịch bất động sản;
– Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản;
– Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch;
– Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản.
– Bất động sản khi đưa ra giới thiệu, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 6, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản và phải kê khai đầy đủ nội dung thông tin về bất động sản theo quy định tại Khoản 2 Phần này.
– Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng.
– Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản.
– Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có chứng chỉ môi giới bất động sản và phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh.
Các bước để xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Bước 1. Xin giấy phép thành lập công ty, tại Sở Kế hoạch và Đầu tư;
Bước 2. Sau khi xin được cấp đăng ký kinh doanh làm thủ tục hoạt động sản giao dịch bất động sản tại sở xây dựng:
Hồ sơ gồm:
- Bản sao y Giấy chứng nhận Doanh nghiệp có ngành nghề đăng ký kinh doanh BĐS hoặc dịch vụ Quản lý sàn;
- Quyết định ban hành Quy chế hoạt động kèm theo Quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản;
- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc sàn giao dịch BĐS;
Bản sao Chứng chỉ quản lý sàn, chứng nhận hoàn thành các khóa đào tạo quản lý, điều hành sàn GD BĐS;
- Bản sao y chứng chỉ môi giới bất động sản của 02 nhân viên làm công việc môi giới bất động sản;
- Bản sao y chứng chỉ định giá bất động sản của 02 nhân viên làm công việc định giá (nếu có thêm hoạt động định giá);
- Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh địa điểm giao dịch của sàn giao dịch bất động sản: Hợp đồng thuê công chứng.
Hồ sơ lập thành 03 bộ nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở xây dựng – Sở có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và tiến hành thẩm định trụ sở để cấp giấy phép trong thời gian là 10 ngày làm việc khi hồ sơ hợp lệ.
Hồ sơ thành lập sàn giao dịch bất động sản?
Luật sư tư vấn:
– Theo Khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 của Quốc hội thì:
“Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng điều kiện sau:
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Điều 69. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động
Như vậy, cá nhân hoặc tổ chức muốn kinh doanh sàn giao dịch bất động sản thì bước đầu tiên sẽ tiến hành thành lập doanh nghiệp dựa trên Luật doanh nghiệp năm 2020 để đưa ra loại hình doanh nghiệp phù hợp, bao gồm: Công ty TNHH, Công ty cổ phần, công ty hợp danh.
Trình tự, thủ tục đăng kí thành lập doanh nghiệp tại quy định Điều 26 Luật doanh nghiệp năm 2020 như sau:
“Điều 26. Trình tự, thủ tục đăng ký doanh nghiệp
- Người thành lập doanh nghiệp hoặc người được ủy quyền thực hiện đăng ký doanh nghiệp với Cơ quan đăng ký kinh doanh theo phương thức sau đây:
a) Đăng ký doanh nghiệp trực tiếp tại Cơ quan đăng ký kinh doanh;
b) Đăng ký doanh nghiệp qua dịch vụ bưu chính;
c) Đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử.
2. Đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử là việc người thành lập doanh nghiệp nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử tại Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.
Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử bao gồm các dữ liệu theo quy định của Luật này và được thể hiện dưới dạng văn bản điện tử. Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử có giá trị pháp lý tương đương hồ sơ đăng ký doanh nghiệp bằng bản giấy.
3. Tổ chức, cá nhân có quyền lựa chọn sử dụng chữ ký số theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử hoặc sử dụng tài khoản đăng ký kinh doanh để đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử.
4. Tài khoản đăng ký kinh doanh là tài khoản được tạo bởi Hệ thống thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, cấp cho cá nhân để thực hiện đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử. Cá nhân được cấp tài khoản đăng ký kinh doanh chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đăng ký để được cấp và việc sử dụng tài khoản đăng ký kinh doanh để đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử.
5. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, Cơ quan đăng ký kinh doanh có trách nhiệm xem xét tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký doanh nghiệp và cấp đăng ký doanh nghiệp; trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, Cơ quan đăng ký kinh doanh phải thông báo bằng văn bản nội dung cần sửa đổi, bổ sung cho người thành lập doanh nghiệp. Trường hợp từ chối đăng ký doanh nghiệp thì phải thông báo bằng văn bản cho người thành lập doanh nghiệp và nêu rõ lý do.
6. Chính phủ quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục, liên thông trong đăng ký doanh nghiệp.”
Theo đó đầu tiên bạn phải chuẩn bị hồ sơ đăng kí doanh nghiệp, cụ thể hồ sơ để thành lập công ty TNHH một thành viên hoặc công ty TNHH hai thành viên trở lên được quy định tại Điều 22 và Điều 23 Nghị định 78/2015/NĐ-CP nghị định về đăng kí doanh nghiệp như sau:
“Điều 22. Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần và công ty hợp danh
Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
Điều lệ công ty.
Danh sách thành viên công ty tráchnhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty hợp danh, danh sách cổ đông sáng lập và cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài đối với công ty cổ phần. Danh sách người đại diện theo ủy quyền đối với cổ đông nước ngoài là tổ chức.
Bản sao hợp lệ các giấy tờ sau đây:
a) Một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân quy định tại Điều 10 Nghị định này đối với trường hợp người thành lập doanh nghiệp là cá nhân;
b) Quyết định thành lập hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy tờ tương đương khác, một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân quy định tại Điều 10 Nghị định này của người đại diện theo ủy quyền và văn bản ủy quyền tương ứng đối với trường hợp người thành lập doanh nghiệp là tổ chức;
c) Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với trường hợp doanh nghiệp được thành lập hoặc tham gia thành lập bởi nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành.”
“Điều 23. Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên
Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
Điều lệ công ty.
Bản sao hợp lệ một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân quy định tại Điều 10 Nghị định này của người đại diện theo ủy quyền đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên được tổ chức quản lý theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 78 Luật Doanh nghiệp.
Xem thêm: Dịch vụ thành lập công ty cổ phần; thành lập công ty tnhh; Dịch vụ thành lập công ty
Danh sách người đại diện theo ủy quyền và bản sao hợp lệ một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân quy định tại Điều 10 Nghị định này của từng đại diện theo ủy quyền đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên được tổ chức quản lý theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 78 Luật Doanh nghiệp.
Bản sao hợp lệ các giấy tờ sau đây:
a) Một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân quy định tại Điều 10 Nghị định này của chủ sở hữu công ty đối với trường hợp chủ sở hữu công ty là cá nhân;
b) Quyết định thành lập hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy tờ tương đương khác, Điều lệ hoặc tài liệu tương đương khác của chủ sở hữu công ty đối với trường hợp chủ sở hữu công ty là tổ chức (trừ trường hợp chủ sở hữu công ty là Nhà nước);
c) Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với trường hợp doanh nghiệp được thành lập bởi nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Văn bản ủy quyền của chủ sở hữu cho người được ủy quyền đối với trường hợp chủ sở hữu công ty là tổ chức.”
Như vậy, theo yêu cầu của bạn thì bạn có thể lựa chọn một trong hai hình thức doanh nghiệp là công ty TNHH với trình tự thủ tục thành lập được nêu trên, còn đối với Văn phòng Tư vấn và môi giới loại hình này hiện nay chưa được pháp luật quy định thành lập.
Xem thêm: Dịch vụ thành lập công ty cổ phần; thành lập công ty tnhh; Dịch vụ thành lập công ty
Những điều cần có trước khi mở sàn giao dịch bất động sản:
Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
+ Kiến thức nền tảng thị trường:
Khi bạn đã có ý định mở sàn giao dịch bất động sản thì chắc chắn là đã có những kiến thức, kinh nghiệm nhất định về bất động sản. Điều này cần phải có với một người chủ công ty để có thể quản lý và kinh doanh phát triển.
Tuy nhiên, bạn nên thực hiện theo một nét đường liền mà không đứt quãng. Có rất nhiều người từng làm bất động sản lâu năm, sau đó nghỉ và chuyển qua kinh doanh ở một lĩnh vực khác, sau đó vài năm lại quay lại và mở sàn giao dịch bất động sản, như vậy tỉ lệ thất bại là rất cao, bởi kiến thức thị trường giờ đây đã rất khác trước kia.
+ Vốn để duy trì:
Nguồn ngân sách để thành lập và duy trì là vô cùng quan trọng, số tiền bạn có cần đủ để chi trả phí thành lập công ty, giấy phép hoạt động, setup văn phòng, bàn ghế, máy tính, thiết bị văn phòng, tiền thuê mặt bằng, lương nhân viên hàng tháng, các chi phí phát sinh khác.
Hãy ước lượng cụ thể và tính toán một cách chi tiết. Số vốn phải đủ để duy trì công ty ít nhất 3-6 tháng khi chưa bán được sản phẩm.
+ Nhân sự: Nguồn nhân lực là tối quan trọng để công ty phát triển, bạn nên có người đi cùng có kinh nghiệm để hợp tác, sau đó tuyển dụng từ ít đến nhiều qua các con số doanh thu bán được.
Lời khuyên chúng tôi dành cho bạn đó là thời gian đầu chưa cần thiết phải tuyển dụng quá nhiều. Tránh lãng phí ngân sách mà không hiệu quả.
+ Cách hoạt động:
Lựa chọn dự án để bán, tạo các mối quan hệ để liên kết dự án, tập trung nguồn lực cho những dự án cụ thể. Việc lựa chọn dự án để bán là rất quan trọng với một sàn giao dịch mới thành lập, dự án có pháp lý tốt, vị trí đẹp, giá bán mềm thì sẽ dễ bán hàng và có doanh thu cao.
+ Mặt bằng, văn phòng:
Thuê mặt bằng làm văn phòng công ty vị trí vừa phải, chi phí hợp lý, mặt bằng công ty là bộ mặt của toàn doanh nghiệp vì vậy cần chú ý những net cơ bản nhưng cần thiết như bảng hiệu, thiết kế, màu sắc.
Giải pháp tối ưu ngân sách và nhân sự khi mở sàn giao dịch bđs
Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
– Tối ưu chi phí ban đầu:
Hãy tiết kiệm một cách phù hợp với những thứ không cần thiết như mua sắm nội thất văn phòng, thiết bị máy móc điện tử cho nhân viên…. hãy để dành ngân sách cho những chiến dịch marketing bán hàng sẽ tốt hơn. Không nên quá phô trương.
– Chính bạn phải là một chiến binh:
Hãy bỏ ngay tư tưởng lập công ty bạn đã là sếp và ngồi chỉ tay 5 ngón, đó sẽ là điều nguy hại cho tương lai của công ty bạn, hãy là người bán hàng chính của công ty, lăn xả như chiến binh để đem lại doanh thu trang trải chi phí công ty.
Đây cũng là cách để truyền nhiệt huyết cho nhân viên, làm việc đầy năng lượng, cống hiến hết mình.
– Tối ưu nhân sự:
Nếu bạn đưa được những cộng sự ở công ty mà bạn từng làm việc về thì quá tốt, những nhân sự đã hiểu bạn và đã có kinh nghiệm bán hàng thì sẽ đem lại nhiều lợi ích, tuy nhiên không dễ để thuyết phục được những người này, bạn cần có sự khác biệt hay đặc biệt nào đó, nếu không lôi kéo được hãy nhờ bạn bè giới thiệu, ưu tiên người có kinh nghiệm trước.
Tuyển dụng nhân sự không cần quá nhiều và phức tạp như chia nhiều phòng ban, hãy đơn giản nhất có thể đó là bạn là giám đốc, các thành viên còn lại là nhân viên bán hàng, chỉ vậy thôi. Bước đầu luôn khó khăn chính vì vậy sự tối giản là điều được khuyến khích.
+ Ưu điểm khi tuyển dụng nhân sự đã có kinh nghiệm:
Hiểu ý nhanh, tiếp thu tốt, không phải tốn thời gian chỉ dạy những kiến thức kinh doanh bất động sản cơ bản. Kỹ năng đã có sẵn.
+ Nhược điểm:
Là khó tuyển dụng, lương cao.
Tuy nhiên nếu biết cách thương lượng thì vẫn hoàn toàn có thể.
Còn với nhân viên chưa có kinh nghiệm, bạn nên hạn chế tuyển dụng những đối tượng này, bởi công ty bạn mới thành lập, chưa có doanh thu, điều bạn cần lúc này đó là bán được hàng để có chi phí duy trì, nếu tuyển dụng những người chưa có kiến thức hay bất kỳ kinh nghiệm gì thì bạn sẽ phải cầm tay dạy bảo mất 1,2 tháng.
– Áp dụng KPI với lương thưởng:
Cần có mức lương cơ bản cho nhân viên theo KPI. Một số công ty bất động sản hiện nay đang thực hiện như sau:
Ví dụ Mức lương cơ bản (lương cứng) cho tất cả nhân viên ban đầu mỗi người là 4 triệu/ tháng + hoa hồng sản phẩm.
Qua tháng thứ 2 nếu nhân viên nào chưa bán được một sản phẩm bất kỳ nào thì sẽ giảm lương cứng xuống còn 3 triệu / tháng, nhân viên nào bán được sẽ giữ nguyên, qua tháng thứ 3 nếu những nhân viên chưa bán được ở tháng thứ 2 mà vẫn không bán được thì giảm lương xuống còn 2 triệu/tháng, nếu bán được thì sẽ được quay lại hưởng lương 4 triệu + hoa hồng.
Xem thêm: Dịch vụ thành lập công ty cổ phần; thành lập công ty tnhh; Dịch vụ thành lập công ty
Tiếp tục như vậy qua tháng thứ 4 nếu vẫn không bán được lương giảm còn 1 triệu / tháng, nếu bán được thì hưởng ngay lương 4 triệu ban đầu + hoa hồng, còn nếu người nào bán được ở các tháng trước và tháng này bán được nhiều hơn thì tăng thêm 500k lương cứng. Cứ như vậy mức lương sẽ hưởng theo KPI sản phẩm.
Cách áp dụng này đẩy áp lực và trách nhiệm cho nhân viên làm việc nỗ lực hơn và cũng là giảm bớt chi phí lãng phí cho công ty. Bạn không thể cứ trả đều đều hàng tháng 4 triệu cho 1 người suốt nhiều tháng trời không bán được hàng. Nếu nhiều nhân viên đều như vậy bạn sẽ tốn rất nhiều tiền mà không đem lại một giá trị nào.
Những kinh nghiệm mở sàn kinh doanh bất động sản
Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Quy trình phát triển kinh doanh cho công ty sàn giao dịch bất động sản
Kế hoạch kinh doanh là bước tiếp theo bạn cần vạch sẵn chi tiết, lựa chọn chính xác những dự án mà bạn đã đánh giá tốt, lên kế hoạch bán hàng marketing cho dự án đó.
Bước 1:
Tập trung bổ sung kiến thức cho nhân sự về dự án chuẩn bị mở bán.
Bước 2:
Thiết kế trang web bất động sản cho công ty, cập nhật các thông tin dự án lên website để chạy quảng cáo.
Bước 3:
Thực hiện marketing quảng cáo dự án bất động sản lên Google ads từ website đã có, chạy quảng cáo facebook, SEO TOP với website
Bước 4:
Đẩy mạnh KPI cho các nhân viên nhằm bán được hàng, cố gắng bán được ít nhất 1 sản phẩm trong tháng đầu tiên là đã thành công. Sau đó đặt mục tiêu cho tháng thứ 2, thứ 3 như phải bán được 5 sản phẩm, 10 sản phẩm.
Bước 5:
Chắt lọc nhân sự sau 3-4 tháng vận hành, loại bỏ những nhân sự chưa bán được bất kỳ một sản phẩm nào, với nhân sự bán tốt hãy thưởng và tạo động lực. Cùng với đó là tuyển thêm các nhân sự mới vào thay thế nhân sự đã loại bỏ.
Dịch vụ xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản của Luật Quốc Bảo
– Tư vấn các thủ tục, vấn liên quan đến xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản
– Nhận tài liệu từ quý khách để thực hiện xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản
– Hỗ trợ quý khách soạn quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các văn bản có liên quan khi xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản
– Soạn thảo hồ sơ đầy đủ, hoàn chỉnh để thực hiện xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản
– Nộp hồ sơ thực hiện xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản tại cơ quan có thẩm quyền
– Thay mặt quý khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước khi thực hiện xin giấy phép sàn giao dịch bất động sản.
Trên đây là thông tin chi tiết về Xin giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản. Hãy đến với Luật Quốc Bảo, Quý bạn sẽ an tâm thực hiện, dưới chi phí phù hợp và giá cả phải chăng. Trao đổi và liên hệ với Luật Quốc Bảo chúng tôi thông qua hotline/zalo: 0763387788, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn chi tiết và nhanh chóng nhất.
