Tình huống giải quyết tranh chấp đất đai

Cám ơn anh (chị) đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Quốc Bảo, với nội dung này Luật Quốc Bảo tư vấn như sau:

Bố của em chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cô em vào năm 2007 do đó vào thời điểm đó áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2013. Luật đất đai năm 2013 có quy định về vấn đề này tại Khoản 1, Điều 126 như sau:

“1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.”

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố bạn cho cô của bạn chưa được pháp luật chứng thực, cụ thể là không được chứng thực tại UBND phường nơi có đất.

Hơn nữa như bạn trình bày quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình và việc chuyển nhượng chỉ có bố bạn là bên chuyển nhượng ký giấy tờ mua bán, không có sự đồng ý của các thành viên còn lại trong hộ đồng ý chuyển nhượng.

Từ đó việc sang tên quyền sử dụng đất chưa được thực hiện. Như vậy, đối chiếu quy định pháp luật thì cô bạn không có quyền sử dụng đối với mảnh đất.

Việc cô bạn sử dụng mảnh đất và bán lại cho em gái là trái pháp luật.Trong trường hợp này gia đình bạn có quyền yêu cầu hoặc khởi kiện hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tay) hoặc khởi kiện hủy giao dịch chuyển nhượng giữa cô bạn và người mua.

Tình huống 3:

Cách đây 3 năm, tôi đã mua một ngôi nhà từ mua căn nhà của ông A con của ông C, ông C hiện là hàng xóm trước nhà, cách nhau một con đường chung. Nhà tôi và nhà của ông C nằm ở cuối con hẻm, nên phần đất đó là đi chung, bây giờ ông C xây nhà bếp để phục vụ việc gia đình.

Ông C đã làm điều đó, gia đình chúng tôi rất buồn vì vào mùa hè, nhiệt độ của nhà bếp tỏa ra đến 200 độ C. Gia đình tôi không thể chịu được hành vi bành trướng của gia đình ông C.

Tôi hy vọng câu trả lời của luật sư. Tôi chân thành cảm ơn bạn.

Luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu của bạn đến Luật Quốc Bảo. Vấn đề của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Khoản 1, Điều 12 của Luật Đất đai 2013, có quy định người sử dụng đất bị cấm xâm phạm, chiếm giữ hoặc phá hủy đất đai.

Sự xâm lấn đất được hiểu là sự di chuyển của người sử dụng đất của điểm đánh dấu ranh giới hoặc ranh giới của thửa đất để mở rộng diện tích đất được sử dụng mà không được phép của cơ quan quản lý nhà nước phụ trách đất đai hoặc không có người sử dụng hợp pháp diện tích đất cho phép.

Do đó, nếu ông C hành động xây dựng nhà bếp ở khu vực chung (không phải trên khu đất nơi ông C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất của Nhà nước) trong trường hợp này, ông C đã thực hiện hành vi xâm lấn đất đai, cản trở việc sử dụng đất của người khác.

Việc xử phạt đối với hành vi này được thực hiện theo Điều 14 của Nghị định 91/2019 / ND-CP. Cụ thể:

 Điều 14. Xâm lấn, chiếm đất

1. Trong trường hợp lấn chiếm hoặc chiếm đất chưa sử dụng ở nông thôn, hình thức và mức độ xử phạt như sau:

a ) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng sẽ được áp dụng cho diện tích đất bị lấn chiếm chưa đến 0,05 ha;

b ) Khoản tiền phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng sẽ được áp dụng cho diện tích đất bị lấn chiếm từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha;

c ) Khoản tiền phạt từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng sẽ được áp dụng cho diện tích đất bị lấn chiếm từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha;

d ) Khoản tiền phạt từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng sẽ được áp dụng cho diện tích đất bị lấn chiếm từ 0,5 ha đến dưới 1 ha;

dd ) Khoản tiền phạt từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng sẽ được áp dụng cho vùng đất bị lấn chiếm từ 1 ha trở lên.

2. Trong trường hợp lấn chiếm hoặc chiếm đất nông nghiệp không phải là đất canh tác lúa, đất rừng, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng sản xuất ở nông thôn, hình thức và mức độ xử phạt như sau:

a ) Khoản tiền phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng sẽ được áp dụng cho diện tích đất bị lấn chiếm dưới 0,05 ha;

b ) Khoản tiền phạt từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng sẽ được áp dụng cho diện tích đất bị lấn chiếm từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha;

c ) Khoản tiền phạt từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng sẽ được áp dụng cho diện tích đất bị lấn chiếm từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha;

d ) Khoản tiền phạt từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng sẽ được áp dụng cho diện tích đất bị lấn chiếm từ 0,5 ha đến dưới 1 ha;

dd ) Khoản tiền phạt từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng sẽ được áp dụng cho đất bị lấn chiếm từ 1 ha trở lên.

….4. Trong trường hợp lấn chiếm hoặc chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 6 của Điều này ở khu vực nông thôn, hình thức và mức xử phạt sẽ như sau:

a ) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng sẽ được áp dụng nếu diện tích đất bị lấn chiếm dưới 0,05 ha;

b ) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng sẽ được áp dụng nếu diện tích đất bị lấn chiếm từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha;

c ) Khoản tiền phạt từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng sẽ được áp dụng nếu diện tích đất bị lấn chiếm từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha;

d ) Khoản tiền phạt từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng sẽ được áp dụng nếu diện tích đất bị lấn chiếm từ 0,5 ha đến dưới 1 ha;

dd ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng sẽ được áp dụng nếu diện tích đất bị lấn chiếm 1 ha trở lên.

5. Trong trường hợp lấn chiếm hoặc chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại Khoản 6 của Điều này) ở khu vực thành thị.

Mức phạt sẽ bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng được quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 của Điều khoản này và mức phạt tối đa sẽ không vượt quá 500.000.000 đồng cho các cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng cho các tổ chức.

6. Trong trường hợp lấn chiếm hoặc chiếm đất trong hành lang an toàn của công trình và đất của công trình với hành lang bảo vệ, đất của văn phòng làm việc và các cơ sở kinh doanh không thuộc của cơ quan hoặc tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng tài sản nhà nước.

Hình thức và mức độ xử phạt phải tuân theo các quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến và kinh doanh khoáng sản dùng làm vật liệu xây dựng, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng

Quản lý công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và văn phòng; trong lĩnh vực giao thông đường bộ và đường sắt.

Trong lĩnh vực văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê; phòng chống lũ lụt; trong lĩnh vực quản lý và sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên môn khác

Ngoài ra, nhà của ông C phải khôi phục lại tình trạng đất trước khi vi phạm.

Tình huống 4:

Năm 1993, ông A đã được Ủy ban Nhân dân xã cấp một mảnh đất: 600m2 (20×30) theo Quyết định phân bổ đất để xây dựng nhà vào ngày 20 tháng 6 năm 1993.

Vào ngày 07/11/1994, ông A và bà B đã đồng ý chuyển nhượng sang cho bà C là 390m2 (13m liền kề với Quốc lộ 1A x 30 chiều dài) trong tổng diện tích đất nêu trên với xác nhận của đại diện Ủy ban Nhân dân Xã, là chủ tịch tại thời gian đó ký thỏa thuận.

Trên thực tế, mảnh đất được phân bổ năm 1993 đã được bà B trả tiền và sở hữu đất, trong khi ông A chỉ đứng tên người đại diện. Bà C đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình với Bà B theo thỏa thuận: Bà B chuyển cho Bà C diện tích đất nói trên với giá 2,5 triệu đồng, và bà B đã nhận được đủ 2 triệu đồng, số tiền còn lại và thực hiện các thủ tục bàn giao đất cụ thể.

Vào ngày 05/7/1994, Ủy ban Nhân dân Xã đã thu được 1.766.000 đồng từ Bà C (theo số biên nhận số 166) để thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện tại, thông qua thông tin, được biết rằng mảnh đất trên thuộc sở hữu của ông D, em trai của bà B, đứng tên sử dụng Ủy ban Nhân dân xã đã ban hành QSDĐ.

Làm thế nào để đòi lại các quyền hợp pháp của bà C.

Đây là tình huống của gia đình tôi và tôi hy vọng tìm kiếm lời khuyên của luật sư, cảm ơn rất nhiều!

Luật sư tư vấn.

Do thông tin được cung cấp còn hạn chế, không thể xác định liệu bây giờ bà C có thể yêu cầu quyền lợi hợp pháp của mình hay không, tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, bà C cần thu thập tài liệu và giấy tờ chứng minh giao dịch trên:

– Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông A, bà B và bà C được chứng nhận bởi Ủy ban Nhân dân xã.

– Mẫu thu thập số 166 của Ủy ban Nhân dân để thực hiện các thủ tục cấp QSDĐ cho bà C.

– Lời khai của ông A, bà B về việc chuyển quyền sử dụng đất cho bà C, để chứng minh rằng vấn đề giao dịch giữa ông A, bà B và bà. C tồn tại.

Khi có tài liệu để chứng minh những điều trên, bà C có thể gửi đơn kiến nghị tới Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi cấp GCNQSDĐ cho ông D để đòi quyền lợi của mình.

Vì bà C đã nhận được việc chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó từ bà ông A và bà B và bà C cũng đã trả 1.766.000 đồng cho Ủy ban Nhân dân để thực hiện các thủ tục cấp QSDĐ cho mình sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính với bà B mà tại sao hiện nay mảnh đất đó lại do ông D đứng tên trên GCNQSDĐ.

Khi có đủ cơ sở để chứng minh rằng giao dịch trên tồn tại, Ủy ban Nhân dân có thể xử lý và giải quyết cho bà, để đảm bảo lợi ích của bà C.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Quốc Bảo về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn cụ thể là các tình huống giải quyết tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến hiện nay. Nếu vẫn còn vướng mắc hoặc chưa rõ bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời. Nội dung tư vấn trên đây mang tính chất tham khảo cho các nhân, tổ chức. Mọi thắc mắc cần giải đáp thêm liên hệ hotline/zalo: 076 338 7788 để được hỗ trợ nhé!