Các loại đất chưa sử dụng theo Luật Đất Đai 2024

Các loại đất chưa sử dụng? Các loại đất chưa sử dụng theo Luật Đất đai 2024: Khái niệm, phân loại và giá trị thực tiễn. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, việc quản lý và sử dụng hợp lý từng loại đất là nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Bên cạnh nhóm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 xác định rõ nhóm đất chưa sử dụng như một phần không thể thiếu trong cơ cấu quản lý đất đai quốc gia.

Vậy đất chưa sử dụng là gì? Bao gồm những loại nào? Có thể xin giao đất chưa sử dụng để sản xuất, xây dựng không? Tất cả sẽ được giải đáp chi tiết trong bài viết này. Tham khảo ngay bài viết của Luật Quốc Bảo bạn nhé!

Ngoài ra, Luật Quốc Bảo chuyên tư vấn và giải quyết các vấn đề pháp lý: Tư vấn thành lập viện đào tạo tư nhân, thủ tục thành lập công ty, Thành lập trung tâm ngoại ngữ, thành lập trung tâm tư vấn du học, thành lập nhóm trẻ, xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm, xin visa, giấy phép lao động cho người nước ngoài: hãy liên hệ với Luật Quốc Bảo hotline/Zalo: 0763387788 để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé!

Đất chưa sử dụng là gì? Căn cứ pháp lý mới nhất

Theo khoản 4 Điều 9 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), đất chưa sử dụng được định nghĩa như sau:

“Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.”

Điều này có nghĩa, đất chưa sử dụng là phần diện tích đất tự nhiên chưa được Nhà nước phân loại, phân mục đích sử dụng cụ thể và chưa được giao cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư để quản lý, sử dụng.

Các loại đất chưa sử dụng bao gồm những gì?

Các loại đất chưa sử dụng bao gồm những gì?

Mặc dù không được phân chia thành từng loại cụ thể như nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp, trong thực tế quản lý và quy hoạch, đất chưa sử dụng có thể được nhận diện và phân loại theo hiện trạng tự nhiên, vị trí địa lý, tiềm năng sử dụng và định hướng phát triển của địa phương. Dưới đây là các dạng phổ biến thường thấy trong nhóm đất chưa sử dụng:

Đất đồi núi trọc, đất hoang hóa

Đây là loại đất phổ biến trong nhóm đất chưa sử dụng, thường tập trung nhiều ở khu vực trung du, miền núi, vùng sâu, vùng xa – nơi có địa hình phức tạp, điều kiện khí hậu khắc nghiệt, độ dốc cao và khó tiếp cận.

• Đặc điểm:
  • Là đất tự nhiên chưa có hoặc đã mất lớp phủ thực vật.
  • Có độ dốc lớn, dễ bị xói mòn, rửa trôi khi mưa lớn.
  • Khó xây dựng cơ sở hạ tầng do địa hình hiểm trở.
  • Hệ thống giao thông nội vùng thường thiếu hoặc không có.
• Tình trạng quản lý:
  • Chưa được quy hoạch cho bất kỳ mục đích sử dụng cụ thể nào trong các kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
  • Nhà nước quản lý, không giao hoặc cho thuê cho tổ chức, cá nhân.
• Tiềm năng sử dụng:
  • Có thể chuyển đổi thành đất lâm nghiệp để trồng rừng sản xuất hoặc rừng phòng hộ.
  • Phát triển nông – lâm kết hợp nếu có điều kiện cải tạo phù hợp.
  • Có thể quy hoạch thành khu bảo tồn sinh thái nếu có hệ sinh thái đặc thù.

Đất bãi bồi ven sông, đất ven biển chưa sử dụng

Đây là những khu đất mới hình thành do quá trình bồi tụ tự nhiên của sông suối hoặc thủy triều ven biển, thường có đặc điểm địa chất còn mềm yếu, chưa được khai thác hoặc chưa nằm trong quy hoạch sử dụng đất cụ thể.

• Đặc điểm:
  • Diện tích có thể thay đổi theo thời gian, phụ thuộc vào dòng chảy, thủy triều và điều kiện thời tiết.
  • Có địa chất yếu, chưa ổn định nên chưa thể xây dựng hoặc canh tác ngay.
  • Chưa có hệ thống hạ tầng, giao thông, điện – nước hoặc chỉ mới ở mức sơ khai.
• Tiềm năng sử dụng:
  • Rất phù hợp để phát triển nuôi trồng thủy sản, đặc biệt là nuôi tôm, cá nước lợ.
  • Có thể cải tạo để trở thành đất trồng trọt, cây công nghiệp ngắn ngày nếu phù sa đủ dày và có biện pháp cải tạo đất.
  • Một số địa phương quy hoạch thành khu du lịch sinh thái ven biển hoặc khu đô thị mới ven sông nếu điều kiện địa chất cho phép.
• Lưu ý:
  • Việc chuyển đổi đất bãi bồi thành các loại đất sử dụng phải tuân thủ quy định về bảo vệ hành lang thoát lũ, an toàn đê điều và phòng chống thiên tai.

Đất trong quy hoạch nhưng chưa giao, chưa cho thuê

Đây là nhóm đất đã được đưa vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương (cấp huyện hoặc tỉnh) cho một mục đích sử dụng cụ thể, nhưng chưa có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất từ cơ quan có thẩm quyền. Điều này thường xảy ra trong giai đoạn “chờ triển khai dự án” hoặc “chờ bố trí ngân sách”.

• Đặc điểm:
  • Đã được xác định trên bản đồ quy hoạch đất đai.
  • Chưa có cá nhân, tổ chức nào đứng tên sử dụng hợp pháp.
  • Có thể vẫn còn là đất tự nhiên hoặc đất đã qua sử dụng nhưng đang bỏ trống.
• Tình huống thực tế:
  • Khu đất đã được quy hoạch là đất công trình công cộng, đất thương mại – dịch vụ, hoặc đất xây dựng khu dân cư, nhưng dự án chưa triển khai, nên vẫn thuộc nhóm đất chưa sử dụng.
• Rủi ro:
  • Một số trường hợp bị chiếm dụng trái phép để trồng trọt, chăn nuôi hoặc xây dựng công trình tạm, gây khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng.
• Quản lý:
  • UBND cấp xã/huyện có trách nhiệm bảo vệ và ngăn chặn việc sử dụng trái phép, đồng thời báo cáo và cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

Đất dự phòng phát triển (quỹ đất chiến lược)

Đây là phần đất mà Nhà nước chủ động giữ lại, chưa phân bổ cho các mục đích sử dụng cụ thể trong thời điểm hiện tại, nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong tương lai gần hoặc dài hạn.

• Mục tiêu:
  • Phục vụ phát triển hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu tái định cư, trung tâm logistics, sân bay, cảng biển…
  • Dự phòng cho các dự án đầu tư công, thu hút đầu tư tư nhân hoặc hợp tác công tư (PPP).
• Quản lý:
  • Thường được quản lý tập trung bởi Sở Tài nguyên và Môi trường, hoặc Ban quản lý phát triển quỹ đất của địa phương.
  • Được cập nhật thường xuyên trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
• Ý nghĩa:
  • Giúp chính quyền chủ động quy hoạch, tránh tình trạng bị động khi cần thực hiện các dự án trọng điểm.
  • Là công cụ điều tiết giá đất, nguồn cung đất đai trên thị trường, ổn định kinh tế vĩ mô.

Như vậy, dù không có danh mục chi tiết trong văn bản quy phạm pháp luật, nhưng các loại đất chưa sử dụng trong thực tế quản lý có thể được xác định theo hiện trạng và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương. Việc nhận diện chính xác từng dạng đất chưa sử dụng là cơ sở quan trọng để xây dựng kế hoạch khai thác hợp lý, tránh lãng phí tài nguyên và đảm bảo phát triển bền vững.

Đặc điểm của đất chưa sử dụng

Đất chưa sử dụng là nhóm đất có tính chất pháp lý và thực tế khác biệt so với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Để hiểu rõ hơn về loại đất này, cần nhìn nhận các đặc điểm nổi bật sau đây:

Chưa xác định mục đích sử dụng trên bản đồ quy hoạch

Một trong những đặc điểm quan trọng nhất của đất chưa sử dụng là chưa được xác định mục đích sử dụng cụ thể trong các loại đất được phân nhóm theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là:

• Trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc cấp tỉnh, những thửa đất thuộc nhóm này thường được thể hiện với ký hiệu đất chưa sử dụng (chưa đưa vào danh mục như đất trồng cây, đất ở, đất xây dựng công trình…).
• Chưa có chỉ tiêu cụ thể về sử dụng như thời hạn, hệ số sử dụng đất, mục tiêu phát triển, hay quy hoạch chi tiết.

Chính vì chưa xác định rõ mục đích, nhóm đất này chưa đủ điều kiện để tiến hành đầu tư, xây dựng hoặc sử dụng vào mục tiêu kinh tế cụ thể nếu chưa có điều chỉnh từ cơ quan nhà nước.

Chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất hợp pháp phải được thực hiện trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước. Tuy nhiên, với đất chưa sử dụng:

• Chưa có bất kỳ quyết định hành chính nào từ UBND cấp có thẩm quyền về việc giao hoặc cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hay cộng đồng dân cư.
• Chưa được đăng ký vào hồ sơ địa chính, chưa xác lập quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước.

Điều này đồng nghĩa với việc, mọi hành vi sử dụng tự ý trên đất chưa sử dụng đều bị xem là vi phạm pháp luật, trừ khi đã có thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất đúng quy định.

Chưa có người sử dụng hợp pháp, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Khác với các loại đất đã giao cho cá nhân hoặc tổ chức, đất chưa sử dụng:

• Không có tên chủ sử dụng đất trong hồ sơ địa chính.
• Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do chưa phát sinh quyền sử dụng hợp pháp.
• Không có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, cho tặng, thừa kế.

Việc sử dụng đất chưa sử dụng mà không thông qua cơ chế pháp lý hợp lệ là vi phạm hành chính, có thể bị xử lý, buộc hoàn trả đất và khôi phục lại hiện trạng ban đầu.

Có thể là đất hoang hóa, đất tự nhiên, hoặc đất từng sử dụng nhưng bị bỏ hoang nhiều năm

Trong thực tế, đất chưa sử dụng không chỉ bao gồm đất tự nhiên chưa từng khai thác, mà còn có thể bao gồm:

• Đất từng được sử dụng nhưng đã bỏ hoang, không có hoạt động canh tác, xây dựng hay đầu tư trong thời gian dài.
• Đất đã bị thu hồi nhưng chưa giao lại cho đối tượng mới, tạm thời không có người sử dụng.
• Đất do thiên tai, biến đổi khí hậu hoặc ô nhiễm môi trường mà không còn khả năng sử dụng như ban đầu.

Dạng đất này thường xuất hiện ở các địa phương đang trong giai đoạn chuyển đổi quy hoạch, hoặc ở các vùng sâu, vùng xa chưa có điều kiện khai thác hiệu quả.

Thuộc quyền quản lý trực tiếp của Nhà nước

Theo Luật Đất đai, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Đối với đất chưa sử dụng:

• Chính quyền địa phương (UBND cấp xã, huyện hoặc tỉnh) là cơ quan trực tiếp chịu trách nhiệm quản lý, bảo vệ, thống kê và quy hoạch nhóm đất này.
• Việc chuyển mục đích sử dụng, giao hoặc cho thuê đất đều phải thực hiện đúng trình tự, có sự phê duyệt từ cơ quan có thẩm quyền.
• Mọi trường hợp lấn chiếm, sử dụng sai mục đích hoặc chuyển nhượng trái phép đất chưa sử dụng đều bị xử phạt và thu hồi theo quy định.

Đất chưa sử dụng là nhóm đất có nhiều đặc thù về pháp lý và hiện trạng thực tế. Những đặc điểm như chưa có mục đích sử dụng cụ thể, chưa được giao hoặc cho thuê, không có chủ sử dụng hợp pháp, và do Nhà nước trực tiếp quản lý khiến cho loại đất này cần được quy hoạch và sử dụng một cách thận trọng, minh bạch nhằm tránh thất thoát, lãng phí tài nguyên đất đai và đảm bảo phát triển bền vững.

Vai trò của đất chưa sử dụng trong quy hoạch và phát triển

Mặc dù đất chưa sử dụng là nhóm đất chưa có mục đích sử dụng cụ thể, chưa được khai thác hoặc đưa vào sử dụng chính thức, nhưng trên thực tế, đây lại là nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng và chiến lược, có vai trò quan trọng trong việc định hình quy hoạch không gian phát triển, tăng cường dự trữ quỹ đất, phục vụ các mục tiêu phát triển bền vững trong dài hạn.

Dưới đây là bốn vai trò nổi bật và thiết thực nhất của nhóm đất chưa sử dụng trong quản lý và phát triển đất đai:

Dự phòng quỹ đất cho phát triển hạ tầng

Một trong những chức năng cốt lõi của đất chưa sử dụng là đóng vai trò như một quỹ đất dự trữ để phục vụ các mục tiêu xây dựng hạ tầng thiết yếu cho xã hội:

• Đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, khu dân cư, khu tái định cư: Khi dân số tăng nhanh, các đô thị mở rộng, việc có sẵn quỹ đất chưa sử dụng sẽ giúp chính quyền chủ động bố trí đất xây dựng nhà ở, khu dân cư mới, tránh tình trạng quy hoạch “chồng chéo” hoặc phá vỡ cảnh quan tự nhiên.
• Phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội: Nhóm đất này có thể được quy hoạch để xây dựng các công trình công cộng như: bệnh viện, trường học, trung tâm thể thao, chợ, công viên, bãi đỗ xe công cộng, trung tâm hành chính…
• Phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, logistics, công nghệ cao: Nhiều địa phương đang định hướng sử dụng đất chưa khai thác để hình thành các khu kinh tế chiến lược, tạo động lực tăng trưởng vùng.
• Chủ động trong điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất: Khi quy hoạch bị thay đổi do nhu cầu phát triển, việc có sẵn quỹ đất chưa sử dụng sẽ giúp tránh việc thu hồi đất đã có chủ, giảm thiểu chi phí bồi thường và khiếu nại.

➡️ Giá trị thực tế: Việc quy hoạch đất chưa sử dụng trở thành đất công ích hoặc đất phát triển đô thị có thể giúp địa phương thu hút đầu tư, tạo nguồn thu ngân sách và giải quyết nhu cầu an sinh xã hội.

Phát triển nông – lâm – ngư nghiệp

Đất chưa sử dụng, đặc biệt là các khu vực đồi núi trọc, bãi bồi ven sông, vùng đất hoang hóa, có thể được khai thác để phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản, nếu được quy hoạch hợp lý và cải tạo hiệu quả.

• Nông nghiệp: Có thể quy hoạch trồng cây ngắn ngày hoặc dài ngày như lúa, ngô, khoai, cây công nghiệp, cây ăn quả…
• Lâm nghiệp: Trồng rừng sản xuất, rừng phòng hộ, khai thác gỗ, dược liệu tự nhiên.
• Thủy sản: Những vùng đất gần kênh rạch, đầm phá ven biển rất phù hợp để nuôi cá, tôm, cua…

Việc đưa đất chưa sử dụng vào canh tác có ý nghĩa lớn trong việc:

• Tạo thêm sinh kế cho người dân nông thôn
• Giảm tỷ lệ đất bị lãng phí, bỏ hoang
• Tăng cường an ninh lương thực, thực phẩm nội địa

➡️ Giá trị thực tế: Những vùng đất tưởng như không có giá trị có thể được chuyển hóa thành vùng sản xuất hàng hóa, vùng nguyên liệu cho chế biến nông sản – nếu có chính sách hỗ trợ hợp lý.

Phục hồi sinh thái và bảo vệ môi trường

Bên cạnh giá trị kinh tế, đất chưa sử dụng còn có vai trò quan trọng trong bảo vệ môi trường, phục hồi hệ sinh thái tự nhiên và ứng phó với biến đổi khí hậu:

• Trồng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Các vùng đất đồi trọc, đất dốc có thể được quy hoạch trồng rừng để ngăn xói mòn, sạt lở, giữ nước ngầm và bảo vệ đa dạng sinh học.
• Tạo các vùng đệm sinh thái: Đất chưa sử dụng tại các khu bảo tồn, vườn quốc gia có thể làm vùng đệm, giảm tác động từ con người đến hệ sinh thái tự nhiên.
• Phục hồi đất bị suy thoái, ô nhiễm: Một số khu đất từng bị bỏ hoang do khai thác khoáng sản, rác thải công nghiệp… có thể được cải tạo để phục hồi sinh thái, làm công viên sinh học, khu trồng rừng hấp thụ khí carbon…
• Phát triển du lịch sinh thái – môi trường: Với điều kiện tự nhiên đặc trưng, đất chưa sử dụng có thể được khai thác du lịch sinh thái, vừa tạo thu nhập, vừa bảo tồn tài nguyên.

➡️ Giá trị thực tế: Đây là giải pháp quan trọng trong chiến lược phát triển “xanh” và bền vững của các tỉnh, đặc biệt là khu vực miền núi, ven biển và Tây Nguyên.

Ổn định thị trường bất động sản và điều tiết cung – cầu đất đai

Một vai trò đặc biệt quan trọng nhưng ít được nhắc đến của đất chưa sử dụng là giữ vai trò “điều tiết thị trường đất đai”, nhất là trong bối cảnh giá đất tăng cao, thị trường biến động và đầu cơ đất ngày càng phức tạp:

• Giữ quỹ đất chưa sử dụng giúp Nhà nước chủ động can thiệp thị trường khi cần: đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất có thời hạn, phục vụ các dự án đầu tư công hoặc tái định cư.
• Ngăn chặn đầu cơ, sốt đất: Khi thị trường khan hiếm quỹ đất, việc Nhà nước chủ động đưa đất chưa sử dụng vào khai thác đúng thời điểm sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ thổi giá, tạo bong bóng bất động sản.
• Cân bằng giữa phát triển và ổn định xã hội: Việc sử dụng đất chưa khai thác để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là một giải pháp giúp an cư cho người thu nhập thấp, ổn định dân sinh.

➡️ Giá trị thực tế: Giữ và khai thác đất chưa sử dụng đúng lúc, đúng mục đích là cách hiệu quả để vừa phát triển kinh tế, vừa kiểm soát thị trường đất đai, tạo môi trường đầu tư lành mạnh.

Có được sử dụng đất chưa sử dụng không?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, đất chưa sử dụng là nhóm đất chưa có mục đích sử dụng cụ thể, chưa được giao, chưa được cho thuê, và chưa có chủ sử dụng hợp pháp. Vì vậy, về nguyên tắc, mọi tổ chức, cá nhân đều không có quyền sử dụng hợp pháp đối với loại đất này nếu chưa được Nhà nước quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thông qua trình tự thủ tục hợp pháp.

Tuy nhiên, trong thực tế, nếu cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp hoặc tổ chức có nhu cầu sử dụng đất chưa sử dụng thì vẫn có thể được phép khai thác nhưng phải tuân thủ đúng quy trình và điều kiện sau đây:

✅ Trường hợp được xin giao hoặc thuê đất chưa sử dụng

Nếu phần đất chưa sử dụng đó đã được đưa vào quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, huyện, với một mục đích cụ thể như nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, thương mại – dịch vụ, lâm nghiệp, thủy sản…, thì cá nhân hoặc tổ chức có thể:

• Làm hồ sơ xin giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc
• Xin thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm hoặc trả một lần, tùy theo tính chất dự án và quy định của pháp luật.

📝 Thủ tục xin giao hoặc thuê đất chưa sử dụng gồm các bước cơ bản:

1. Chuẩn bị văn bản đề nghị sử dụng đất (trong đó nêu rõ mục đích, diện tích, thời hạn).
2. Có phương án sử dụng đất kèm theo quy hoạch tổng thể, bản đồ hiện trạng.
3. Gửi hồ sơ lên Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện) hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (cấp tỉnh) để xem xét.
4. Cơ quan chức năng kiểm tra quy hoạch, hiện trạng, và báo cáo UBND cấp có thẩm quyền để ra quyết định giao hoặc cho thuê đất.
5. Ký hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

📌 Lưu ý: Chỉ có thể xin sử dụng đất chưa sử dụng nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt, hoặc được điều chỉnh bổ sung vào kế hoạch trong kỳ tiếp theo.

✅ Trường hợp đất chưa sử dụng được đưa ra đấu giá

Nếu khu đất chưa sử dụng được xác định là có giá trị thương mại cao, hoặc là đất thuộc quỹ đất công do Nhà nước quản lý thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể:

• Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công khai theo quy định của Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai.
• Thông báo công khai kế hoạch đấu giá, tổ chức thẩm định hồ sơ tham gia và lựa chọn người trúng đấu giá.

👉 Trong trường hợp này, cá nhân, tổ chức hoặc doanh nghiệp có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để khai thác đất hợp pháp theo đúng mục đích quy hoạch.

❌ Tuyệt đối không được tự ý sử dụng đất chưa sử dụng

Dù có nhu cầu sử dụng thực tế, nhưng cá nhân hoặc tổ chức không được tự ý chiếm dụng, canh tác, lấn chiếm hoặc xây dựng trái phép trên đất chưa sử dụng.

✅ Hành vi này bị coi là vi phạm pháp luật đất đai, cụ thể:

• Vi phạm hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (hoặc văn bản thay thế).
• Có thể bị xử phạt từ 2 triệu đến 50 triệu đồng tùy mức độ vi phạm.
• Bị buộc tháo dỡ công trình, trả lại hiện trạng ban đầu, và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

💡 Ví dụ thực tế:

• Một hộ dân tự ý xây dựng nhà tạm trên khu đất ven sông chưa sử dụng sẽ bị xử lý hành chính và buộc tháo dỡ.
• Doanh nghiệp tự san lấp đất trống để làm bãi giữ xe hoặc kho bãi mà không có hợp đồng thuê đất sẽ bị buộc khôi phục hiện trạng và truy thu nghĩa vụ tài chính.

Quản lý đất chưa sử dụng như thế nào?

Trong hệ thống quản lý đất đai tại Việt Nam, đất chưa sử dụng là nhóm đất đặc biệt vì chưa được đưa vào khai thác, chưa có mục đích cụ thể và cũng chưa giao cho bất kỳ chủ thể nào sử dụng hợp pháp. Chính vì vậy, việc quản lý đất chưa sử dụng cần được thực hiện chặt chẽ, minh bạch và có định hướng sử dụng rõ ràng để tránh tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai, đồng thời tạo điều kiện phát triển kinh tế – xã hội bền vững.

🔹 Căn cứ pháp lý theo Luật Đất đai 2024

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, đặc biệt là Điều 9 và các điều khoản hướng dẫn quản lý, đất chưa sử dụng phải được các cấp chính quyền quản lý thống nhất theo nguyên tắc:

• Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, có trách nhiệm quản lý, quy hoạch và phân bổ đất đai, bao gồm cả đất chưa sử dụng.
• Việc thống kê, kiểm kê và đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng đúng mục đích, đúng kế hoạch là một trong những nội dung trọng tâm trong quản lý đất đai cấp địa phương.

UBND các cấp là cơ quan trực tiếp quản lý đất chưa sử dụng

Tùy theo địa giới hành chính và quy mô địa phương, quyền quản lý đất chưa sử dụng được phân cấp cụ thể như sau:

• UBND cấp xã: Quản lý trực tiếp các khu đất nhỏ lẻ chưa sử dụng trên địa bàn thôn/xóm, nhất là ở khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa.
• UBND cấp huyện: Quản lý đất chưa sử dụng tại các khu vực đô thị hóa, đất quy hoạch khu dân cư, cụm công nghiệp, khu tái định cư chưa triển khai.
• UBND cấp tỉnh: Là cơ quan đầu mối quản lý toàn bộ quỹ đất chưa sử dụng ở quy mô lớn như khu công nghiệp, khu kinh tế, đất ven biển, đất dự phòng phát triển vùng.

🎯 Mỗi cấp chính quyền đều có trách nhiệm:

• Bảo vệ đất chưa sử dụng khỏi tình trạng bị lấn chiếm, sử dụng trái phép
• Cắm mốc, khoanh vùng, đo đạc hiện trạng đất chưa sử dụng rõ ràng
• Giám sát các hoạt động có liên quan đến khai thác, cải tạo, sử dụng tạm thời đất chưa sử dụng (nếu có)

✅ Thống kê, kiểm kê đất chưa sử dụng định kỳ

Theo quy định của Luật Đất đai và hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các địa phương phải:

• Tổ chức thống kê đất đai định kỳ hằng năm, trong đó có phân loại rõ diện tích đất chưa sử dụng.
• Tiến hành kiểm kê đất đai toàn diện mỗi 5 năm một lần, theo yêu cầu của Chính phủ.
• Báo cáo kết quả lên cấp trên (UBND tỉnh, Bộ TN&MT) để phục vụ công tác xây dựng chính sách đất đai, điều chỉnh quy hoạch và phân bổ nguồn lực.

💡 Việc kiểm kê không chỉ giúp nắm rõ hiện trạng quỹ đất chưa sử dụng mà còn phát hiện kịp thời các hành vi vi phạm, từ đó đề xuất phương án xử lý và đưa đất vào sử dụng hợp lý.

✅ Xây dựng kế hoạch sử dụng đất có phương án khai thác đất chưa sử dụng

Một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý đất đai là lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã, huyện và tỉnh. Luật Đất đai 2024 quy định:

• Kế hoạch sử dụng đất 5 năm và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương phải nêu rõ phương án sử dụng đất chưa sử dụng.
• Cơ quan chuyên môn như Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện), Sở Tài nguyên và Môi trường (cấp tỉnh) có trách nhiệm tham mưu xây dựng phương án cụ thể:
  • Mục tiêu sử dụng đất chưa sử dụng trong từng giai đoạn.
  • Hình thức sử dụng: giao đất, cho thuê đất hay đấu giá quyền sử dụng đất.
  • Lộ trình triển khai, ưu tiên theo nhu cầu phát triển.

🎯 Mục tiêu: Đưa đất chưa sử dụng vào khai thác đúng quy hoạch, đúng pháp luật, đúng thời điểm, giảm thiểu lãng phí tài nguyên đất đai.

✅ Xử lý vi phạm liên quan đến đất chưa sử dụng

Trong quá trình quản lý, nếu phát hiện cá nhân, tổ chức lấn chiếm, canh tác hoặc xây dựng trái phép trên đất chưa sử dụng, cơ quan chức năng phải:

• Lập biên bản vi phạm hành chính.
• Áp dụng các hình thức xử phạt theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (hoặc văn bản thay thế).
• Buộc tháo dỡ công trình trái phép, trả lại hiện trạng ban đầu của đất.
• Đối với cán bộ quản lý đất để xảy ra sai phạm nghiêm trọng có thể bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy mức độ.

Câu hỏi thường gặp về đất chưa sử dụng

Trong quá trình tìm hiểu về đất chưa sử dụng, nhiều cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư thường có những băn khoăn xoay quanh tính pháp lý, quyền sử dụng và khả năng khai thác đất. Dưới đây là các câu hỏi phổ biến nhất:

❓ Đất chưa sử dụng có được cấp sổ đỏ không?

Không.
Đất chưa sử dụng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vì:

• Chưa có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất từ cơ quan có thẩm quyền.
• Không có chủ thể sử dụng hợp pháp.
• Chưa xác định mục đích sử dụng cụ thể trong quy hoạch.

Chỉ khi tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định pháp luật, nộp đủ nghĩa vụ tài chính và thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký thì mới được cấp Giấy chứng nhận.

❓ Đất bỏ hoang có phải là đất chưa sử dụng không?

Chưa chắc.
Đây là hai khái niệm pháp lý hoàn toàn khác nhau:

• Đất bỏ hoang là đất đã từng được giao hoặc cấp sổ đỏ, nhưng không còn được sử dụng do nhiều nguyên nhân: thiếu vốn, di cư, không canh tác…
• Trong khi đó, đất chưa sử dụng là đất chưa từng được giao, chưa từng được cho thuê, và chưa có chủ thể sử dụng hợp pháp.

📌 Vì vậy, nếu một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, kể cả không sử dụng trong thời gian dài, thì vẫn là đất đã sử dụng hợp pháp chứ không phải là đất chưa sử dụng.

❓ Có thể xin sử dụng đất chưa sử dụng không?

Có thể.
Cá nhân, tổ chức có thể nộp hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất nếu:

• Mảnh đất đó nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
• Có phương án sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển của địa phương.
• Thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính theo quy định.

📄 Thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất thường bao gồm:

• Đơn đề nghị sử dụng đất;
• Dự án đầu tư hoặc phương án sử dụng;
• Văn bản chứng minh năng lực tài chính;
• Gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện) hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (cấp tỉnh).

❓ Có thể chuyển đổi đất chưa sử dụng sang đất ở không?

Có thể, nhưng phải theo quy trình pháp luật.

Nếu đất chưa sử dụng đã nằm trong quy hoạch khu dân cư, đô thị, và đáp ứng các điều kiện:

• Được cơ quan nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất từ “đất chưa sử dụng” sang “đất ở”;
• Cá nhân hoặc tổ chức được giao đất hoặc trúng đấu giá;
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo giá đất ở;

→ Lúc đó, bạn hoàn toàn có thể sử dụng hợp pháp và xin cấp sổ đỏ như đất ở thông thường.

Tổng kết

Đất chưa sử dụng là một bộ phận quan trọng trong hệ thống đất đai quốc gia, có vai trò chiến lược trong quy hoạch phát triển, bảo vệ môi trường và dự trữ tài nguyên cho các thế hệ tương lai. Mặc dù chưa trực tiếp tạo ra giá trị kinh tế như các nhóm đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp, nhưng nhóm đất này lại đóng vai trò bản lề trong điều tiết thị trường đất đai, quy hoạch đô thị – nông thôn, và phát triển bền vững.

Dưới góc độ của Luật Đất đai 2024, đất chưa sử dụng được quy định rõ ràng hơn về:

• Khái niệm pháp lý và phạm vi quản lý;
• Các dạng đất thực tế như đất đồi trọc, đất bãi bồi, đất trong quy hoạch nhưng chưa giao;
• Cơ chế quản lý, quy hoạch, đấu giá, giao hoặc cho thuê đất hợp pháp;
• Vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội, môi trường và ổn định thị trường.

Việc nắm rõ các loại đất chưa sử dụng, đặc điểm pháp lý, điều kiện sử dụng và quy trình khai thác sẽ giúp:

• ✅ Người dân và doanh nghiệp tránh vi phạm pháp luật, khai thác đất hợp lý, đúng quy hoạch.
• ✅ Chính quyền địa phương lập kế hoạch sử dụng đất khoa học, phát triển hạ tầng hiệu quả.
• ✅ Nhà đầu tư nhận diện cơ hội đầu tư sớm, hợp pháp và đúng tiềm năng quy hoạch.