Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

Hiện nay, giá đất đai không ngừng tăng lên, dẫn đến tranh chấp đất đai ngày càng tăng, đặc biệt là các tranh chấp giữa hộ gia đình và hộ gia đình, hộ gia đình với tổ chức, hoặc cơ sở tôn giáo và nhà nước. Để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, cần phải thuê một luật sư luật chuyên nghiệp, am hiểu về luật đất đai, và có kinh nghiệm để đảm bảo quyền và lợi ích của bạn. Bài viết sau đây, Luật Quốc Bảo sẽ hướng dẫn bạn các thủ tục cần thiết đồng thời cung cấp các dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp tốt nhất hiện nay.

Tranh chấp đất đai là gì?

Khái niệm tranh chấp đất đai

Theo khoản 24, Điều 3 của Luật Đất đai 2013, khái niệm tranh chấp đất đai được quy định như sau:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Việc giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 và 203 của Luật Đất đai 2013, theo đó, có nhiều loại tranh chấp đất đai. Luật hiện hành không xác định rõ ràng vấn đề này. Vì vậy, tùy thuộc vào quan điểm của mỗi người, sẽ có các phân loại tranh chấp đất đai khác nhau.

Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến

Trong thực tế, tranh chấp đất đai có nhiều dạng khác nhau. Nhưng nói chung, tranh chấp đất đai được phân loại thành các hình thức sau:

– Tranh chấp về quyền sử dụng đất liên quan đến tranh chấp về ranh giới, địa giới hành chính

– Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

– Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi chồng và vợ ly hôn

– Tranh chấp về thừa kế là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất

– Tranh chấp giữa những người sử dụng đất về ranh giới giữa các khu vực đất được phép sử dụng và quản lý

– Tranh chấp giữa các nông trại, trang trại lâm nghiệp và các tổ chức sử dụng đất khác với người dân địa phương

– Tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng với giá trị của quyền sử dụng đất

– Tranh chấp do người khác gây ra thiệt hại hoặc hạn chế quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

– Tranh chấp về giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng các công trình công cộng, lợi ích quốc gia với mức bồi thường khi giải phóng mặt bằng…

Vai trò và ý nghĩa của tranh chấp đất đai

Hiện nay, tranh chấp đất đai không phải là trường hợp hiếm gặp trong việc giải quyết các vấn đề hành chính và tố tụng của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nói chung, tranh chấp đất đai có ý nghĩa sau:

– Xác định chính xác các yếu tố liên quan đến diện tích đất đang tranh chấp (người có quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan…).

– Thông qua việc xác định các yếu tố trên, cơ quan có thẩm quyền có thể biết được tình trạng đất hiện tại và đề ra các giải pháp phù hợp với quy định của luật đất đai. Qua đó giải quyết tranh chấp đất đai giữa các đối tượng.

– Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền và Nhà nước có thể thấy những vấn đề và bất cập trong chính sách đất đai hiện tại, dẫn đến tranh chấp thực tế. Ví dụ, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chưa kỹ lưỡng, nhiều diện tích đất đã được lên kế hoạch nhưng dự án chưa được thực hiện, gây ra hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch bị tạm đình chỉ; hoặc công việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư vẫn chưa hợp lý và thỏa đáng, dẫn đến việc mọi người phàn nàn, khiếu nại, đòi giữ lại đất…

– Từ việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước có chính sách điều chỉnh các quy định của luật đất đai theo thực tế, nhằm hạn chế tranh chấp về đất đai. Qua đó xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ và hiệu quả về đất đai; không chỉ đối với luật đất đai mà còn các quy định liên quan như giải quyết khiếu nại và tố cáo về đất đai, giải quyết bồi thường, giải phóng mặt bằng…

Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính

Thủ tục hành chính này sẽ được áp dụng cho các tranh chấp trong đó các bên liên quan không có đủ giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất của họ theo quy định và chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban Nhân dân.

Nếu tranh chấp đất đai xảy ra giữa các hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng, yêu cầu giải quyết tranh chấp sẽ được gửi cho người có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên liên quan không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, họ có quyền tiếp tục khiếu nại lên với Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh.

Đối với một tranh chấp trong đó một trong các bên tranh chấp là một tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam sống tại nước ngoài, hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, yêu cầu giải quyết tranh chấp sẽ được đệ trình lên Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh. Nếu một trong các bên không đồng ý với quyết định giải quyết đầu tiên, họ có quyền khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

Ngoài ra, Luật cũng quy định rằng nếu các bên liên quan không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp, họ vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án Nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan và tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương pháp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Đối với thủ tục hòa giải  

Căn cứ vào Điều 202 của Luật Đất đai 2013, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân của các xã, phường và thị trấn chịu trách nhiệm hòa giải các tranh chấp đất đai tại địa phương tương ứng. Nhà nước khuyến khích các bên hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cấp cơ sở, tuy nhiên, đối với các tranh chấp về xác định ai là người có quyền sử dụng đất, việc trải qua các thủ tục hòa giải tại Ủy ban Nhân dân xã là điều kiện bắt buộc để Tòa án chấp nhận giải quyết.

Đối với thủ tục yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Căn cứ vào các Điều 35, 37 và 39 của Bộ luật Dân sự 2015, tòa án có thẩm quyền là tòa án nhân dân của địa phương nơi có đất đang tranh chấp; nếu tranh chấp không có yếu tố nước ngoài thì sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án Nhân dân cấp huyện; nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án Nhân dân cấp tỉnh.

Cách thức và trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết bằng biện pháp hòa giải

Tiến hành hòa giải

Khi có tranh chấp về đất đai, trước tiên các bên phải tự hòa giải với nhau để tìm giải pháp hợp lý và hợp tình nhất, nhằm tiết kiệm thời gian và công sức, đồng thời giữ gìn được tình làng, nghĩa xóm.

Nếu các bên không thể tự mình hòa giải, đương sự sẽ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tổ hòa giải cơ sở.

Giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban Nhân dân cấp xã

Khi nhận được đơn yêu cầu bằng văn bản về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban Nhân dân cấp xã sẽ phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên, các tổ chức xã hội khác để giải quyết tranh chấp đất đai.

Thời hạn giải quyết tranh chấp là trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tính từ ngày Ủy ban Nhân dân xã nhận được đơn.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được ghi lại bằng văn bản, được ký bởi các bên tranh chấp và được xác nhận bởi Ủy ban Nhân dân của xã nơi có đất. Trong trường hợp kết quả hòa giải khác với tình trạng sử dụng đất hiện tại, Ủy ban Nhân dân cấp xã sẽ chuyển kết quả hòa giải cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.

Trong trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã, nhưng một bên hoặc các bên liên quan không đồng ý, tranh chấp lúc này sẽ được giải quyết theo hai lựa chọn:

• Bắt đầu khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết
• Yêu cầu cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

Giải quyết tranh chấp đất đai khi không thể hòa giải

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải không thành công tại Ủy ban Nhân dân cấp xã sẽ được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai trong đó các bên liên quan có Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và tranh chấp về tài sản trên đất sẽ được giải quyết bởi Tòa án nhân dân;

– Đối với tranh chấp đất đai mà bên liên quan không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, bên liên quan chỉ có thể chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định. Xác định như sau:

• Gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 của Điều này;
• Nộp đơn kiện tại Tòa án Nhân dân có thẩm quyền theo luật về thủ tục dân sự;

Trong trường hợp các bên liên quan chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền, tranh chấp đất đai sẽ được giải quyết như sau:

• Trong trường hợp là tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư cùng chung sống với nhay, chủ tịch của Ủy ban Nhân dân cấp huyện sẽ giải quyết; nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết, họ có quyền khiếu nại lên với Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án Nhân dân theo luật về tố tụng hành chính;
• Trong trường hợp tranh chấp trong đó một trong các bên tranh chấp là một tổ chức, cơ sở tôn giáo, là người Việt Nam sống tại nước ngoài, hoặc là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh sẽ giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, đương sự có quyền khiếu nại với Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án Nhân dân theo luật về tố tụng hành chính;

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Một quyết định giải quyết tranh chấp có thể thi hành phải được các bên tranh chấp tuân thủ nghiêm chỉnh. Trong trường hợp các bên không tuân thủ, họ sẽ bị buộc phải cưỡng chế thi hành.

Trong trường hợp kiện tại Tòa án:

Nếu tranh chấp đất đai mà bên liên quan có Giấy chứng nhận hoặc một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản trên đất, tranh chấp sẽ được giải quyết bởi Tòa án Nhân dân.

Nếu tranh chấp đất đai là bên liên quan không có Giấy chứng nhận hoặc một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng bên liên quan chọn giải quyết bằng cách khởi kiện tại Tòa án Nhân dân theo quy định của luật tố tụng dân sự, họ sẽ khởi kiện tại Tòa án Nhân dân có thẩm quyền theo quy định của luật tố tụng dân sự.

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án phải tuân theo các quy định chung của Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, các cá nhân, cơ quan và tổ chức có quyền tự đứng ra khởi kiện hoặc thông qua các đại diện pháp lý của họ tại Tòa án có thẩm quyền (tòa án nơi có bất động sản tranh chấp).

Về án phí phải trả:

Mức án phí được quy định trong Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2017.

Trả trước án phí: Sau khi nhận được đơn khởi kiện và các tài liệu, giấy tờ cũng như bằng chứng kèm theo, nếu xét thấy rằng vụ án thuộc thẩm quyền của tòa án, tòa án phải thông báo ngay cho người khởi kiện để họ có thể đến để thực hiện các thủ tục trả tiền tạm ứng phí tòa án theo quy định của pháp luật.

Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

Luật Quốc Bảo hân hạnh cung cấp dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai nhanh chóng, rõ ràng và hợp pháp. Trong đó, các tình huống tranh chấp có thể bao gồm:

Tư vấn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

• Về vùng đất giáp ranh giữa hàng xóm, họ hàng liền kề
• Về ranh giới hành chính giữa hai địa phương, làng và thôn cùng nhau
• Yêu cầu trả lại đất đã được cho mượn, cho ở nhờ
• Yêu cầu đòi lại đất khai hoang

Tư vấn giải quyết tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

• Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Tranh chấp liên quan đến hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất
• Tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
• Tranh chấp về việc xác định mục đích sử dụng đất trong quy trình quy hoạch của nhà nước

Tư vấn giải quyết các tranh chấp khác liên quan đến đất đai

• Tranh chấp về quyền thừa kế đất đai từ cha mẹ và ông bà cho con cháu.
• Tranh chấp về việc chia tài sản là đất sau khi ly hôn
• Tranh chấp về việc phân chia tài sản chung là đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân
• Tranh chấp đất đai giữa các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức
• Tranh chấp đất bằng giấy viết tay mà không công chứng
• Tranh chấp khi đất không có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
• Tranh chấp đất đai khi một bên vắng mặt
• Tranh chấp liên quan đến đất rừng, đất làm lâm nghiệp

Tư vấn về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

• Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban Nhân dân xã
• Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án; thủ tục yêu cầu ủy ban các cấp giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục khiếu nại và kháng cáo khiếu nại lại các quyết định hành chính về đất đai

Quý khách tham khảo: Luật Quốc Bảo – Hotline/zalo: 0763387788

Một số câu hỏi về giải quyết tranh chấp đất đai

1. Tranh chấp về đất đai, chú làm cháu bị thương có bị phạt tù không?

Câu hỏi: Thưa luật sư, tôi hy vọng luật sư có thể giải đáp vấn đề của tôi như sau: Do tranh chấp đất đai, chú tôi đã dùng dao làm em tôi bị thương. Em tôi hiện đang nhập viện. Trong trường hợp này, chú tôi có bị truy tố về trách nhiệm hình sự không?

Trả lời:

Hiện tại, các hành vi cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác được quy định tại Điều 134 của Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi và bổ sung vào năm 2017:

“1. Người nào cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 11% đến 30% hoặc dưới 11% nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Dùng vũ khí, vật liệu nổ, hung khí nguy hiểm hoặc thủ đoạn có khả năng gây nguy hại cho nhiều người;

b) Dùng a-xít nguy hiểm hoặc hóa chất nguy hiểm;

c) Đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người già yếu, ốm đau hoặc người khác không có khả năng tự vệ;

d) Đối với ông, bà, cha, mẹ, thầy giáo, cô giáo của mình, người nuôi dưỡng, chữa bệnh cho mình;

đ) Có tổ chức;

e) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

g) Trong thời gian đang bị giữ, tạm giữ, tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang chấp hành biện pháp tư pháp giáo dục tại trường giáo dưỡng hoặc đang chấp hành biện pháp xử lý vi phạm hành chính đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc, đưa vào trường giáo dưỡng hoặc đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc;

h) Thuê gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác hoặc gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác do được thuê;

i) Có tính chất côn đồ;

k) Đối với người đang thi hành công vụ hoặc vì lý do công vụ của nạn nhân…..”

Như câu hỏi, vì bạn không xác định rõ tỷ lệ thương tích của em trai mình, vì vậy chúng tôi không thể cho bạn lời khuyên cụ thể. Nhưng chú của bạn đã sử dụng vật nhọn để làm bị thương em trai của bạn, nên được là vũ khí nguy hiểm, là một tình huống đủ điều kiện để truy tố hình sự, kể cả khi tỷ lệ thương tật dưới 11% Trong trường hợp này, tùy thuộc vào từng trường hợp sau đây, chú của bạn có thể hoặc không thể bị truy tố về trách nhiệm hình sự, cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Tỷ lệ thương tật là từ 11% đến 30% hoặc dưới 11% nhưng rơi vào các trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 134 của Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi và bổ sung vào năm 2017, bao gồm các hành vi sử dụng vũ khí nguy hiểm, do đó chú của bạn có thể bị truy tố về trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này, nếu chú của bạn có thể thương lượng và đạt được thỏa thuận với em trai của bạn để hai bên có thể hòa giải, em trai của bạn cũng đồng ý và không yêu cầu cơ quan công an khởi tố vụ án này, chú của bạn sẽ không bị truy tố về trách nhiệm hình sự theo Điều 155 của Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015, quy định về việc khởi tố vụ án theo yêu cầu của nạn nhân.

Trường hợp 2: Tỷ lệ thương tật từ 31% trở lên hoặc 11% nhưng rơi vào một trong các trường hợp quy định tại các điểm từ a đến k, khoản 1 Điều 134 ở trên, dù cả hai bên đồng ý thỏa thuận với nhau về số tiền bồi thường cũng như em trai của bạn không muốn khởi tố vụ án, chú của bạn vẫn sẽ bị truy tố về trách nhiệm hình sự như bình thường.

Ngoài ra, chú của bạn phải bồi thường cho em trai của bạn chi phí thiệt hại sức khỏe theo Điều 590 của Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm các phí bồi thường sau:

• Chi phí hợp lý cho việc điều trị, bồi dưỡng và phục hồi sức khỏe, chức năng bị mất hoặc bị suy giảm của người bị hại;
• Thu nhập thực tế bị mất hoặc giảm của người bị hại; nếu thu nhập thực tế của người bị hại không ổn định và không thể xác định được, thu nhập trung bình của lao động cùng sẽ được áp dụng;
• Chi phí hợp lý và thu nhập thực tế bị mất của người chăm sóc người bị thiệt hại trong thời gian điều trị; nếu người bị hại mất khả năng làm việc và cần có người khác chăm sóc thường xuyên, thiệt hại sẽ bao gồm các chi phí hợp lý để chăm sóc người bị hại;
• Thiệt hại khác theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, chú của bạn phải trả một khoản tiền khác để bù đắp cho sự mất mát về tinh thần mà em trai bạn phải chịu. Mức bồi thường tổn thất tinh thần sẽ được các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận nào đạt được, mức tối đa cho một người có sức khỏe bị xâm phạm không vượt quá năm mươi lần mức lương cơ bản theo quy định của Nhà nước.

2. Tư vấn tranh chấp đất đai với nhà kế bên?

Câu hỏi: Xin chào luật sư! Hiện em đang xây nhà và xây hàng rào xung quanh trên phạm vi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng chủ đất sát bên kiện, vì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên em có 20m chiều ngang (em chỉ xây nhà có 19,2m), bên kia có 12m chiều ngang, nhưng trên thực tế thì tổng hai lô đất là 30,5m (tức thiếu 1,5m).

Sau khi hoà giải không thành công tại hội đồng hoà giải của phường. Vậy trong trường hợp này, em phải làm gì tiếp theo để bảo vệ quyền lợi cho em? Em xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Theo luật hiện hành, cụ thể là Điều 202 của Luật Đất đai 2013, để giải quyết tranh chấp đất đai, hòa giải địa phương là thủ tục đầu tiên sau khi hai bên đàm phán và đi đến thỏa thuận với nhau không được, chỉ khi nào có tranh chấp về xác định người có quyền sử dụng đất thì hòa giải tại Ủy ban Nhân dân xã là một thủ tục bắt buộc, sau đó bạn mới được phép yêu cầu giải quyết với các cơ quan có thẩm quyền khác.

Trong trường hợp của bạn, thủ tục hòa giải tại Ủy ban Nhân dân Phường đã được tiến hành nhưng tranh chấp này chưa được giải quyết. Do đó, để đảm bảo lợi ích công bằng, các đương sự có thể yêu cầu giải quyết ở cơ quan cấp cao hơn.

Do cả hai bên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo khoản 1, Điều 203 của Luật đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

“Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”

Ngoài ra, theo các quy định tại khoản 9, Điều 26; Điểm a, Khoản 1, Điều 35 và Điểm c, Khoản 1, Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, bạn có thể nộp đơn khởi kiện để yêu cầu Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết tranh chấp giữa các bên.

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai khi chưa trả tiền bị ngân hàng khởi kiện?

Câu hỏi: Kính gửi luật sư Luật Quốc Bảo. Luật sư vui lòng tư vấn giúp đỡ về các vấn đề sau: bà con chúng tôi đã mua một số lô đất từ ông A. Đây là đất nông nghiệp, có giấy tờ viết tay, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 500m đứng tên của vợ của ông A hoặc ông A (tùy theo sổ). Chúng tôi đã mua mảnh đất này từ năm 2009 (có người mua vào năm 2011). Mỗi nhà rộng khoảng 80-100m2. Người ta đã xây dựng nhà cửa và sống đến tận bây giờ. Có hộ khẩu đầy đủ và đã thực hiện nghiêm chỉnh mọi quyền công dân tại địa phương.

Hiện tại, Tòa án đã triệu tập và yêu cầu mọi người đến làm việc vì ông A đã mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này để thế chấp ngân hàng. Có thể có quyền sử dụng đất được thế chấp trước thời gian ông A bán đất, cũng có quyền sử dụng đất mà ông A đã thế chấp rồi mà vẫn bán cho người khác (do có nhiều hộ gia đình mua đất vào nhiều thời điểm khác nhau).

Quá hạn, ông A chưa thanh toán, nên ngân hàng gửi đơn khởi kiện lên Tòa án. Người dân chúng ta bây giờ không biết phải làm gì? Nhờ luật sư cho chúng tôi lời khuyên để giữ lại nhà và đất để tiếp tục sinh sống?

Cảm ơn luật sư rất nhiều.

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, có nhiều người cùng nhận được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy tờ viết tay với ông A. Việc chuyển nhượng này đã được thực hiện sau ngày 1 tháng 7 năm 2004, trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Vì vậy, dựa trên Luật Đất đai có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2004 và Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2014, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng và chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này, nhiều người mởi chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng viết tay với ông A mà không có công chứng hay xác thực, nhưng đã xây nhà và sống trên đất đó cho đến hôm nay, đồng thời cũng có sổ hộ khẩu, thực hiện đầy đủ và nghiêm chỉnh nghĩa vụ của công dân tại địa phương.

Do đó, dựa trên Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Mặc dù, tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên đã không tuân thủ các quy định về hình thức hợp đồng, đó là phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, nhưng nếu các hộ gia đình ở đây có bằng chứng để chứng minh rằng đã hoàn tất thủ tục thanh toán cho ông A, các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này có hiệu lực. Đất mua lúc này không còn là của ông A. Vì vậy ngân hàng không có quyền thanh lý hoặc bán đấu giá lô đất này để thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng của ông A.

Do đó, trong trường hợp này, các hộ gia đình đã chuyển nhượng đất với ông A có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ, tránh trường hợp bị ngân hàng thanh lý hoặc ít nhất là yêu cầu Tòa án buộc ông A phải bồi thường thiệt hại cho những người đã thực hiện chuyển nhượng đất từ ông A.

Trên đây là những tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai thường gặp nhất hiện nay. Trong trường hợp vẫn còn điều gì khó hiểu hoặc không rõ ràng trong các vấn đề tư vấn, hoặc thông tin được nêu trong bài viết khiến bạn không hiểu đầy đủ về vấn đề này, hãy liên hệ với trung tâm Luật Quốc Bảo của chúng tôi qua hotline zalo: 076 338 7788 để nhận được những tư vấn cụ thể và nhanh chóng nhất.