Chuyển đổi đất vườn sang đất ở: Quy trình và thủ tục luật định?

Chuyển đổi đất vườn sang đất ở đang trở thành một nhu cầu phổ biến đối với người dân, đặc biệt là trong bối cảnh tăng trưởng đô thị và nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, quy trình này đòi hỏi người dân phải tuân thủ một số quy định và thủ tục pháp lý nhất định.

Đầu tiên, để chuyển đổi đất từ mục đích sử dụng vườn sang đất ở, hộ gia đình hoặc cá nhân cần phải có sự đồng ý của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Điều này có nghĩa là họ cần phải nộp đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đến cơ quan chức năng có thẩm quyền và cung cấp đầy đủ các giấy tờ, tài liệu liên quan theo quy định.

Ngoài việc có được sự đồng ý từ UBND cấp huyện, người nộp đơn còn phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Lệ phí này thường được tính dựa trên diện tích đất và giá trị sử dụng đất tại thời điểm chuyển đổi, theo quy định của pháp luật.

Quy trình này không chỉ đảm bảo việc phát triển đô thị hài hòa mà còn giúp người dân sử dụng đất hiệu quả và phù hợp với mục đích sử dụng. Tuy nhiên, để thành công trong quá trình này, người dân cần phải nắm rõ các quy định pháp lý cũng như tuân thủ đầy đủ các thủ tục yêu cầu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tham khảo ngay bài viết sau đây của Luật Quốc Bảo để hiểu rõ hơn bạn nhé!

Ngoài ra, Luật Quốc Bảo chuyên tư vấn và giải quyết các vấn đề pháp lý: Tư vấn thành lập viện đào tạo tư nhân, thủ tục thành lập công ty, Thành lập trung tâm ngoại ngữ, thành lập trung tâm tư vấn du học, thành lập nhóm trẻ, xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm, xin visa, giấy phép lao động cho người nước ngoài: hãy liên hệ với Luật Quốc Bảo hotline/Zalo: 0763387788 để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé!

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất Đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2013

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển (khu vực này quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm).

Hay nói cách khác, UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).

– Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

Cách điền đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Trong chuyên mục “Kính gửi”

Ghi rõ tên Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013 như sau:

(1) Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

(2) Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích thương mại, dịch vụ có diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải được Ủy ban nhân dân chấp thuận bằng văn bản. người dân cấp tỉnh trước khi ra quyết định;

Tại mục “Người xin phép chuyển mục đích sử dụng đất”

Ghi rõ họ tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; Ghi lại các thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp CMND hoặc hộ chiếu…); Ghi nhận thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…)

Trong phần “Mục đích sử dụng đất”

Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Văn bản chấp thuận đầu tư thì phải ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Văn bản chấp thuận đầu tư.

Chuyển đất vườn sang đất ở phải xin phép

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,…

Theo đó, pháp luật hiện hành không quy định đất nào là đất vườn. Tùy vào mục đích sử dụng mà đất vườn có thể là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất vườn sang đất ở nếu được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép.

Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở

* Các bước thực hiện

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

1. Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ

– Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Tiếp nhận hồ sơ:

+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả).

+ Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

* Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Mẫu đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Mẫu số 01. Đơn xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

(Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
————————

…, ngày….. tháng …..năm ….

ĐƠN ¹….

Kính gửi: Ủy ban nhân dân ² ……………….

1. Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ³…………..

…………………………………………………………………………………………………………………….

2. Địa chỉ/trụ sở chính:……………………………………………………………………………………
3. Địa chỉ liên hệ:………………………………………………………..………………..

……………………………………………………………………………….

4. Địa điểm khu đất:…………………………………………………………………………..
5. Diện tích (m2):………………………………………………………………………………
6. Để sử dụng vào mục đích: ⁴……………………………………………………………………….
7. 7.Thờihạn sử dụng:……………………………………………….…………..
8. 8.Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có)……………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………………….

——————————-

¹ Ghi rõ đơn xin giao đất hoặc xin thuê đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất

² Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

³ Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu…); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…)

⁴ Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư thì ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư

Chuyển đất vườn sang đất ở chi phí bao nhiêu?

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở;

– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Để dễ hiểu hơn, Luật Quốc Bảo chúng tôi đã khái quát thành công thức tính tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Mặc dù có cách tính như trên nhưng để tính được số tiền sử dụng đất thì người dân phải biết giá đất theo Bảng giá đất, địa chỉ thửa đất, vị trí thửa đất.

Kết luận: Khi thực hiện thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải chú ý những nội dung sau:

– Phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ.

– Nộp đúng số tiền và đúng thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế.

– Khi quá thời gian mà chưa nhận được kết quả thì nên hỏi trực tiếp lý do chưa giải quyết, trường hợp cần thiết thì yêu cầu cơ quan giải quyết trả lời bằng văn bản (đây là căn cứ để thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện hành chính).

Dịch vụ pháp lý tư vấn đất đai, giấy tờ pháp lý – Luật Quốc Bảo

một đơn vị chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến lĩnh vực đất đai và giấy tờ pháp lý tại Việt Nam. Cụ thể, dịch vụ này có thể bao gồm các hoạt động như:

Tư vấn về quyền sử dụng đất: Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền thừa kế đất, và giải quyết tranh chấp đất đai.

Tư vấn về pháp luật đất đai: Cung cấp thông tin và hướng dẫn về các quy định pháp luật mới nhất liên quan đến đất đai, bao gồm quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hợp đồng mua bán đất, cho thuê đất, và các vấn đề pháp lý khác.

Lập và xử lý hồ sơ pháp lý: Hỗ trợ trong việc lập các văn bản pháp lý như hợp đồng mua bán đất, hợp đồng cho thuê đất, thừa kế đất, và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.

Giải quyết tranh chấp đất đai: Đưa ra các giải pháp pháp lý cho các tranh chấp liên quan đến đất đai, bao gồm đàm phán giải quyết ngoài tòa và hỗ trợ trong các vụ kiện liên quan đến đất đai.

Tư vấn và đại diện pháp lý: Đại diện khách hàng trong các vụ án liên quan đến đất đai và các vấn đề pháp lý khác tại các cơ quan tư pháp.

Chúng tôi Luật Quốc Bảo cam kết cung cấp các giải pháp pháp lý hiệu quả và chuyên nghiệp, giúp khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai một cách an toàn và hiệu quả.