Mua đất nền là gì? Cách kiểm tra pháp lý khi mua đất nền dự án? Trong những năm gần đây, đất nền dự án biệt thự đang trở thành phân khúc bất động sản được nhiều nhà đầu tư và khách hàng cao cấp đặc biệt quan tâm. Không chỉ mang lại giá trị an cư lý tưởng với không gian sống đẳng cấp, gần gũi thiên nhiên, các dự án biệt thự còn là kênh đầu tư tiềm năng nhờ vị trí đắc địa, quy hoạch đồng bộ và pháp lý rõ ràng.
Trong bối cảnh thị trường đang hướng tới những sản phẩm bất động sản chất lượng cao, việc sở hữu đất nền trong các khu biệt thự quy hoạch bài bản chính là lựa chọn khôn ngoan cho cả nhu cầu ở và đầu tư lâu dài. Tham khảo ngay bài viết sau đây của Luật Quốc Bảo bạn nhé!
Ngoài ra, Luật Quốc Bảo chuyên tư vấn và giải quyết các vấn đề pháp lý: Tư vấn thành lập viện đào tạo tư nhân, thủ tục thành lập công ty, Thành lập trung tâm ngoại ngữ, thành lập trung tâm tư vấn du học, thành lập nhóm trẻ, xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm, xin visa, giấy phép lao động cho người nước ngoài: hãy liên hệ với Luật Quốc Bảo hotline/Zalo: 0763387788 để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé!
Mục lục
Mua đất nền là gì?
Đất nền là loại bất động sản chưa xây dựng gì trên đó, còn giữ nguyên hiện trạng ban đầu. Trong thị trường, đất nền thường chia làm ba loại chính:
- Đất nền dự án: là những lô đất nằm trong quy hoạch của các dự án được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đất đã được quy hoạch rõ ràng về mục đích sử dụng, hạ tầng (điện, đường, nước), thường được phân lô theo thiết kế của chủ đầu tư.
- Đất nền thổ cư: là đất đã có sổ đỏ, thuộc quyền sở hữu cá nhân, có thể xây dựng nhà ở hợp pháp.
- Đất nền nông nghiệp hoặc đất chưa chuyển đổi mục đích: rủi ro cao nếu người mua không hiểu rõ pháp lý.
Hiện nay, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, không có một định nghĩa chính thức nào về “đất nền” được ghi nhận cụ thể trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản hay các nghị định hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, trên thực tế, cụm từ “đất nền” vẫn thường xuyên được sử dụng trong giao dịch bất động sản và được hiểu theo nghĩa thông dụng như sau:
Phân loại đất nền phổ biến
Trong thị trường bất động sản, đất nền thường được phân chia thành một số loại cơ bản sau đây:
Đất nền dự án
Đây là loại đất nền nằm trong các dự án quy hoạch khu dân cư, khu đô thị, khu biệt thự do các chủ đầu tư phát triển. Những lô đất này được quy hoạch bài bản, thường đã có quy hoạch chi tiết 1/500, có thiết kế hạ tầng kỹ thuật đồng bộ như đường giao thông, điện, nước, hệ thống xử lý nước thải…
Đất nền thổ cư
Là loại đất đã được công nhận là đất ở (thường gọi là đất thổ cư) trong sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đất nền thổ cư có thể nằm độc lập, không thuộc bất kỳ dự án nào. Đây là loại đất có thể xây dựng nhà ở hợp pháp nếu tuân thủ đúng quy định về xây dựng tại địa phương.
Đất nền liền kề
Là những lô đất nằm sát nhau, thường xuất hiện trong các dự án quy hoạch, có vị trí liền kề nhau và cùng được xây dựng với kiến trúc, chiều cao, khoảng lùi theo mẫu nhất định. Đất liền kề thường nằm trong nhóm đất nền dự án, nhưng được phân biệt bởi tính chất bố trí “liền kề” các căn hộ hoặc biệt thự.
Vậy, Mua đất nền là gì?
Từ các phân tích ở trên, có thể hiểu rằng: Mua đất nền là hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức hoặc cá nhân khác, thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Việc mua đất nền có thể là để đầu tư, xây dựng nhà ở hoặc sử dụng vào các mục đích khác theo quy hoạch.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường có nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý, hoặc dự án “ma”, thì việc kiểm tra kỹ pháp lý đất nền dự án là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo quyền lợi người mua.
Pháp lý đất nền dự án
Theo quy định tại Điều 31 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý sau:
- Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật
- Dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được phê duyệt, đảm bảo cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất trong dự án.
- Tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch, không đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
- Giới hạn về khu vực được phép phân lô, bán nền
- Đất không thuộc các khu vực sau:
- Phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
- Khu vực phải đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
- Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xác định cụ thể các khu vực mà chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. v
- Thông báo và xác nhận từ cơ quan quản lý nhà nước
- Trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
- Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận được thông báo, cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản về việc quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để chuyển nhượng hay không; nếu không đủ điều kiện, phải nêu rõ lý do
- Công khai thông tin
- Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải được công khai theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
- Ngoài ra, theo Điều 32 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Là chủ đầu tư dự án bất động sản.
- Đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với Nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan (nếu có).
- Nếu đã bị xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực liên quan (đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế), phải hoàn thành xong các quyết định xử phạt trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện trên là cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
Cách kiểm tra pháp lý khi mua đất nền dự án
Để tránh gặp phải rủi ro khi mua đất nền, người mua cần chủ động kiểm tra tính pháp lý của lô đất hoặc dự án trước khi ký hợp đồng. Các bước cơ bản như sau:
Kiểm tra giấy tờ liên quan đến dự án
Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ sau:
- Văn bản chấp thuận địa điểm quy hoạch dự án;
- Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500;
- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật, bản vẽ phân lô;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất;
- Giấy phép xây dựng (nếu đã có xây dựng);
- Biên bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật của cơ quan chức năng;
- Văn bản thể hiện nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành (thuế, phí sử dụng đất…).
Kiểm tra thực địa và thông tin tại địa phương
- Đến trực tiếp khu đất để kiểm tra thực tế hiện trạng hạ tầng.
- Tra cứu thông tin quy hoạch, pháp lý dự án tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
- Có thể yêu cầu xác nhận bằng văn bản từ UBND cấp xã hoặc phường nơi có dự án để xác minh thông tin quy hoạch.
Hợp đồng và cách thức giao dịch
- Hợp đồng chuyển nhượng cần được công chứng hoặc ký kết tại sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện hoạt động;
- Không giao dịch bằng hình thức hợp đồng đặt cọc không rõ thời gian giao đất, không rõ giá trị pháp lý;
- Không thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt, nên có xác nhận chuyển khoản, biên nhận cụ thể.
Mua đất nền dự án là một trong những hình thức đầu tư được nhiều người lựa chọn nhờ tiềm năng sinh lời cao và khả năng xây dựng theo nhu cầu. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý là điều không thể xem nhẹ trong bối cảnh thị trường hiện nay. Vì vậy, người mua cần hiểu rõ khái niệm đất nền, nắm chắc các điều kiện bán đất nền dự án theo quy định pháp luật, và thực hiện kiểm tra pháp lý kỹ càng trước khi giao dịch. Nếu cần thiết, hãy tìm đến luật sư hoặc chuyên viên pháp lý để được tư vấn và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Giới thiệu Công ty Luật Quốc Bảo – Đồng hành pháp lý tin cậy của bạn
Trong thời đại mà pháp luật đóng vai trò ngày càng quan trọng trong đời sống và hoạt động kinh doanh, việc lựa chọn một đơn vị tư vấn pháp lý uy tín là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi và phát triển bền vững. Công ty Luật Quốc Bảo ra đời với sứ mệnh trở thành người bạn đồng hành đáng tin cậy, cung cấp các giải pháp pháp lý toàn diện cho cá nhân, doanh nghiệp và tổ chức trên cả nước.
Tầm nhìn – Sứ mệnh
- Tầm nhìn: Trở thành một trong những công ty luật hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực tư vấn pháp lý chuyên sâu và đại diện pháp lý cho doanh nghiệp.
- Sứ mệnh: Bảo vệ công lý, đồng hành cùng khách hàng trong mọi vấn đề pháp lý, từ đời sống dân sự đến kinh doanh thương mại, đầu tư, sở hữu trí tuệ và tranh tụng.
- Lĩnh vực hoạt động
Luật Quốc Bảo chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý đa dạng, bao gồm:
- Tư vấn doanh nghiệp: Thành lập công ty, thay đổi giấy phép, đăng ký ngành nghề kinh doanh, giải thể, chia – tách – sáp nhập doanh nghiệp.
- Tư vấn đầu tư nước ngoài: Xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư, hỗ trợ lập dự án, tư vấn chuyển nhượng vốn, chuyển đổi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Tư vấn pháp luật dân sự – hôn nhân – đất đai: Soạn thảo hợp đồng, xử lý tranh chấp tài sản, tư vấn ly hôn, chia thừa kế, chuyển nhượng đất đai.
- Đại diện tranh tụng tại tòa: Bào chữa hình sự, giải quyết tranh chấp dân sự, lao động, hành chính và kinh doanh thương mại.
- Tư vấn pháp lý thường xuyên cho doanh nghiệp: Giải pháp toàn diện giúp doanh nghiệp tuân thủ pháp luật và hạn chế rủi ro.
Điểm khác biệt của Luật Quốc Bảo
- Đội ngũ luật sư uy tín, giàu kinh nghiệm: Với nhiều năm hành nghề trong lĩnh vực pháp lý, các luật sư tại Quốc Bảo luôn đặt chữ “Tâm – Tín” lên hàng đầu.
- Giải pháp pháp lý tối ưu, hiệu quả cao: Tư vấn đúng luật, sát thực tiễn, hướng đến kết quả tốt nhất cho khách hàng.
- Phong cách làm việc chuyên nghiệp, bảo mật tuyệt đối: Mọi thông tin khách hàng được bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định pháp luật và đạo đức nghề luật sư.
- Ứng dụng công nghệ pháp lý (LegalTech): Hỗ trợ khách hàng tra cứu, soạn thảo và quản lý hồ sơ pháp lý thông minh, tiết kiệm thời gian và chi phí.
Cam kết của chúng tôi
“Luật Quốc Bảo cam kết luôn đồng hành, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng bằng cái tâm của người hành nghề luật – minh bạch, chính trực và trách nhiệm.”
