Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở: Quy định và Lệ Phí?

Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở như thế nào? Trong thời đại ngày nay, khi nhu cầu về đất ở gia tăng không ngừng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở không chỉ là một xu hướng mà còn là một vấn đề nóng được đặc biệt quan tâm. Đất trồng cây lâu năm, vốn được coi là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, đang dần chuyển mình trở thành nguồn tài sản có giá trị địa lý, đáp ứng nhu cầu xây dựng nhà ở và phát triển hạ tầng đô thị.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này không phải là điều đơn giản. Ngoài các thủ tục pháp lý phức tạp, một trong những yếu tố quan trọng cần được người dân quan tâm và tìm hiểu kỹ càng chính là việc tính toán và đánh giá lệ phí phát sinh trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này đặc biệt quan trọng bởi vì lệ phí không chỉ ảnh hưởng đến khối lượng tài chính cá nhân mà còn có thể ảnh hưởng đến sự lựa chọn và quyết định cuối cùng của người dân trong việc sử dụng đất của mình.

Để giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, bài viết dưới đây của Luật Quốc Bảo sẽ đi vào chi tiết về các quy định và tính lệ phí khi chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, từ đó cung cấp thông tin hữu ích và hướng dẫn cho các bước tiếp theo. Tham khảo ngay nhé!

Ngoài ra, Luật Quốc Bảo chuyên tư vấn và giải quyết các vấn đề pháp lý: Tư vấn thành lập viện đào tạo tư nhân, thủ tục thành lập công ty, Thành lập trung tâm ngoại ngữ, thành lập trung tâm tư vấn du học, thành lập nhóm trẻ, xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm, xin visa, giấy phép lao động cho người nước ngoài: hãy liên hệ với Luật Quốc Bảo hotline/Zalo: 0763387788 để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé!

Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư

Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư thường phức tạp và có những quy định cụ thể mà người dân cần tuân thủ. Dưới đây là một số thông tin cơ bản về thủ tục này:

1. Điều kiện chuyển đổi: Để chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, người dân cần phải đảm bảo một số điều kiện như đất đó phải nằm trong phạm vi đất thổ cư được quy định bởi pháp luật; không thuộc khu vực bị cấm chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Thủ tục pháp lý: Người dân cần chuẩn bị các tài liệu và hồ sơ theo quy định của pháp luật để nộp cho cơ quan chức năng. Thông thường, các tài liệu bao gồm:
   • Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
   • Bản sao các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nếu có).
   • Bản vẽ mặt bằng và bản vẽ kỹ thuật xây dựng (nếu có).
   • Các giấy tờ khác liên quan (nếu có).
3. Thủ tục xin phép: Sau khi nộp đủ hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành xem xét, kiểm tra và có thể yêu cầu bổ sung hoặc sửa đổi hồ sơ nếu cần. Nếu hồ sơ đầy đủ và đáp ứng các điều kiện quy định, cơ quan chức năng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất.
4. Chi phí và thời gian xử lý: Thủ tục này có thể mất một khoảng thời gian từ vài tháng đến nhiều tháng, tùy thuộc vào quy định của từng địa phương. Chi phí phát sinh trong quá trình này cũng cần phải được người dân chủ động chuẩn bị.
5. Quy định pháp luật địa phương: Ngoài các quy định cơ bản của pháp luật quốc gia, người dân cũng cần phải tìm hiểu và tuân thủ các quy định cụ thể của địa phương về chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đảm bảo việc thực hiện thủ tục được suôn sẻ và hiệu quả.

Vì thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư có sự phức tạp và yêu cầu sự chính xác cao về pháp lý, việc tham khảo và hợp tác với các chuyên gia tư vấn pháp lý hoặc cơ quan chức năng là điều rất cần thiết để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định và tránh các vấn đề phát sinh không mong muốn.

Nguyên tắc cần lưu ý khi sử dụng đất 

Theo quy định tại Điều 6 Luật đất đai 2013 có nói về nguyên tắc sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và tổ chức khi sử dụng đất phải đảm bảo 3 nguyên tắc sau:

– Thứ là đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

– Thứ hai là tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

– Thứ ba là người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm có phải xin cấp phép?

Những trường hợp sau đây khi người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo quy khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013)

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Do đó, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải thực hiện nghĩa vụ xin phép cơ quan có thẩm quyền và nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Cách thức nộp hồ sơ

Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Phòng TN&MT.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 4. Xử lý và giải quyết yêu cầu

– Phòng TN&MT có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.

– Phòng TN&MT hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Phòng TN&MT chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 5. Trả kết quả

Phòng TN&MT trao quyết định cho hộ gia đình, đồng thời cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

* Thời gian thực hiện:

– Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất);

– Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Xử phạt hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm trái phép

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP cá nhân sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm a và d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 sẽ bị xử phạt như sau:

– Phạt tiền từ 2.000.000 đồng – 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta.

– Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta.

– Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta.

– Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên

Lưu ý: Tổ chức vi phạm tại Điều này thì mức phạt gấp 2 lần.

Ngoài ra, đối tượng vi phạm còn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước, đồng thời nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Như vậy, khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, đất ở thì cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền và thực hiện đúng thủ tục. Trường hợp vi phạm có thể bị phạt lên đến 100 triệu đồng đối với tổ chức

Lệ phí chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Thông thường, khi làm thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở, người sử dụng đất kê khai và nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và các chi phí hợp lý khác. Các phương pháp khác khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ ​​đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Chi phí cụ thể khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở bao gồm:

Thứ nhất, về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ điểm a, b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/ND-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở được tính như sau:

Trường hợp thay đổi mục đích Số tiền phải nộp Ghi chú

– Từ đất vườn, ao cùng một thửa đất có nhà ở trong khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở;

– Từ đất có nguồn gốc từ đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền;

– Thay đổi mục đích do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã đo và tách thành các ô riêng;

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% (giá đất ở – giá đất nông nghiệp)/diện tích chuyển mục đích

– Giá đất được xác định tại thời điểm quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;

– Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất:

+ Tính theo bảng giá đất đối với diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức;

+ Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, khấu trừ, so sánh trực tiếp, thu.

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở Tiền sử dụng đất phải nộp = (giá đất ở – giá đất nông nghiệp) x diện tích mục đích chuyển đổi

– Giá đất được xác định tại thời điểm quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng

– Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất:

+ Tính theo bảng giá đất đối với diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức;

+ Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, khấu trừ, so sánh trực tiếp, thu.

Thứ hai, phí thẩm định hồ sơ:

Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định chi phí này. Mức phí này có sự khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Ví dụ, phí thẩm định hồ sơ trên địa bàn thành phố Hà Nội được thực hiện theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND. Cụ thể, chi phí này được tính là 1.000 đồng/1m2 và không quá 7,5 triệu đồng/1 đơn.

Thứ ba, Phí cấp:

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cấp có thẩm quyền quyết định mức thu cụ thể trên địa bàn từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC).

Phí này được thu trong trường hợp cấp lại, gia hạn, gia hạn hoặc xác nhận thay đổi Giấy chứng nhận đã cấp.

Thứ tư, phí đăng ký:

Đây là khoản thu thực hiện theo Nghị định 10/2022/ND-CP và được thu trong trường hợp có chuyển đổi người sử dụng đất.

Trên đây là chi phí hay còn gọi là phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở theo quy định pháp luật hiện hành.

Dịch vụ pháp lý – tư vấn đất đai Luật Quốc Bảo

Chúng tôi – Luật Quốc Bảo là một công ty luật chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến lĩnh vực đất đai, có thể bao gồm các dịch vụ sau:

Tư vấn về quyền sử dụng đất: Bao gồm các vấn đề về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, thừa kế đất đai, tranh chấp đất đai, v.v.

Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Hướng dẫn về các thủ tục pháp lý để chuyển đổi đất từ mục đích sử dụng nông nghiệp, trồng cây lâu năm sang đất thổ cư hoặc các mục đích sử dụng khác.

Giải quyết tranh chấp đất đai: Xử lý các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp giữa các bên liên quan đến sở hữu đất đai.

Lập hợp đồng, văn bản pháp lý liên quan đến đất đai: Hỗ trợ trong việc lập các hợp đồng mua bán đất đai, cho thuê đất, thừa kế đất, v.v.

Tư vấn về pháp luật đất đai và các văn bản pháp lý khác: Cung cấp thông tin, tư vấn về các quy định pháp luật mới nhất liên quan đến đất đai và các vấn đề liên quan.