Kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất hiện nay. Càng nhiều tranh chấp đất đai phát sinh, càng có nhiều tác động đến tất cả các khía cạnh của đời sống xã hội. Để giải quyết loại tranh chấp này, không những phải làm chủ kiến thức chuyên môn mà còn phải có thêm nhiều kinh nghiệm khác. Vì thế, trong bài viết dưới đây, Luật Quốc Bảo sẽ chia sẻ các kỹ năng và kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai cần có đến với các bạn.

Tranh chấp đất đai là gì?

Khái niệm tranh chấp đất đai

Khoản 24, Điều 3 của Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Tranh chấp đất đai theo các quy định trên có phạm vi rất rộng (tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai). Tuy nhiên, nếu chỉ dựa trên các quy định trên, sẽ rất khó áp dụng luật, đặc biệt là khi bắt đầu tranh chấp đất đai.

Vì vậy, cần phải hiểu tranh chấp đất đai với phạm vi hẹp và cụ thể hơn, đó thường là một tranh chấp để xác định ai có quyền sử dụng đất như tranh chấp về ranh giới do các hành vi xâm lấn, chiếm đóng… (theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HDTP).

Vì chưa có quy định cụ thể nên hiện nay có nhiều trường hợp người sử dụng đất không biết cách bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, hoặc thậm chí một vài cơ quan nhà nước áp dụng không đúng các quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các tổ chức, của hộ gia đình và các cá nhân sử dụng đất.

Đặc điểm của tranh chấp đất đai

+ Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và các lợi ích phát sinh từ việc sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp;

+ Các chủ thể trong tranh chấp đất đai chỉ là đối tượng có quyền quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đất đai;

+ Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các đối tượng, vì vậy chúng không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Bởi vì trước hết, khi có tranh chấp xảy ra, một bên không thể thực hiện các quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước.

Các trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay

Hiện nay có rất nhiều tình huống tranh chấp đất đai phức tạp khách nhau, nhưng chủ yếu đều thuộc 3 loại tranh chấp đất đai như sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất là loại tranh chấp giữa các bên về việc ai có quyền hợp pháp để sử dụng một mảnh đất nhất định. Loại tranh chấp này có thể được thể hiện dưới các hình thức sau:

 – Tranh chấp giữa những người sử dụng đất về ranh giới giữa các khu vực đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường được gây ra bởi sự bất đồng của những bên sử dụng đất để đạt được thỏa thuận hoặc khi có một bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng trong quá trình chuyển nhượng đất cho nhiều người, cho thuê, hoặc cho thuê lại, cũng có thể là do thiếu sót của cơ quan nhà nước trong quá trình đo lường và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 – Tranh chấp về quyền sử dụng đất và đất và các tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế. Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp người chết có quyền sử dụng đất nhưng không để lại di chúc khi chết hoặc để lại di chúc nhưng di chúc không có giá trị pháp lý một phần hoặc toàn bộ và những người thừa kế không thỏa thuận với nhau được. Loại tranh chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền với đất, có những trường hợp không có tài sản.

 – Tranh chấp về quyền sử dụng đất và đất đai và các tài sản gắn liền với đất trong mối quan hệ ly hôn giữa vợ và chồng. Quyền sử dụng đất có được trong thời kỳ hôn nhân là do Nhà nước chuyển giao, chuyển nhượng, cho tặng hoặc tự khai hoang, được Nhà nước công nhận hoặc được hưởng từ việc thừa kế. Khi hai người ly hôn không thể tự mình đi đến thỏa thuận, vì vậy đã nảy sinh tranh chấp.

 – Yêu cầu trả lại đất, tài sản gắn liền với đất. Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp người có quyền sử dụng đất cho mượn hoặc cho thuê nhà ở, nhưng bây giờ người vay, người thuê nhà từ chối trả tiền, hoặc vì chính sách pháp lý của Nhà nước, đất đã được chia hoặc cấp cho người khác, vì vậy bây giờ họ kiện để đòi lại, hoặc đất đã được cho tặng nhưng bây giờ vì nhiều lý do mà người cho đòi lại đất…

 – Tranh chấp giữa các đồng bào dân tộc thiểu số địa phương và người dân đi xây dựng các khu kinh tế mới, giữa người dân địa phương và nông trại, trang trại lâm nghiệp và các tổ chức sử dụng đất khác.

Quý khách tham khảo: Luật Quốc Bảo – Hotline/zalo: 0763387788

Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Việc một bên vi phạm, cản trở việc thực thi quyền của bên kia hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh tranh chấp. Loại tranh chấp này thường thể hiện dưới các hình thức sau:

 – Tranh chấp do cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất: Loại tranh chấp này phát sinh khi một bên được Nhà nước công nhận sử dụng đất nhưng không thể sử dụng do sự cản trở của người khác.

 – Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị của quyền sử dụng đất

  – Tranh chấp về bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho quốc phòng an ninh, cho lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.

 Thông thường đây là những tranh chấp liên quan đến mức độ và diện tích bồi thường vì người sử dụng đất không hài lòng với mức bồi thường. Đây là tranh chấp giữa đại diện của chủ sở hữu (Nhà nước), người được giao nhiệm vụ quản lý đất đai và người sử dụng đất. 

Tranh chấp về mục đích sử dụng đất

Đây là một loại tranh chấp ít phổ biến hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định sử dụng đất. Đặc biệt, tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp, giữa đất lúa và đất nuôi trồng thủy sản, giữa đất cây trồng hàng năm và cây lâu năm, và giữa việc sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất trồng lâu năm và đất thổ cư… trong quá trình giao đất và quy hoạch.

Thông thường những tranh chấp này có nhiều cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất cho người sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng đất với mục đích sai so với khi được Nhà nước phân bổ hoặc cho thuê đất.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của một cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết các bất đồng và xung đột giữa các bên để tìm ra giải pháp phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các đối tượng trong mối quan hệ đất đai.

 Theo Điều 203 của Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

 Tranh chấp đất đai đã được hòa giải không thành tại Ủy ban Nhân dân cấp xã sẽ được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai trong đó các bên liên quan có Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản trên đất sẽ được giải quyết bởi Tòa án nhân dân;

– Đối với tranh chấp đất đai mà các bên liên quan không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, bên liên quan chỉ có thể chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định như sau:

 + Gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền theo quy định;

 + Khởi kiện tại Tòa án Nhân dân có thẩm quyền theo luật về thủ tục tố tụng dân sự.

Hồ sơ và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Hòa giải giữa các bên

Theo đó, hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm hai loại:

 – Loại 1: Hòa giải tự nguyện (được Nhà nước khuyến khích).

 Khi tranh chấp đất đai xảy ra, các bên có thể tự hòa giải để giải quyết tranh chấp hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở (nhờ hòa giải viên theo Luật Hòa giải cơ sở).

 – Loại 2: Hòa giải bắt buộc tại Ủy ban Nhân dân của xã, phường hoặc thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Thành viên của Hội đồng bao gồm:

 +  Chủ tịch Hội đồng: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân;

 + Đại diện của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc của các xã, phường và thị trấn;

 + Tổ trưởng tổ dân phố đối với các khu vực thành thị; trưởng làng và trưởng thôn đối với các khu vực nông thôn;

 + Những người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sống và làm việc;

 + Những người có trình độ pháp lý và kiến thức xã hội;

 + Người lớn tuổi trong làng, chức sắc tôn giáo, những người biết rõ về vụ án;

+ Đại diện của một số hộ gia đình đã sống trong một thời gian dài tại các xã, phường và thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng của lô đất đó;

 + Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp của các xã, phường và thị trấn.

Ngoài ra, tùy theo từng trường hợp, đại diện của Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh và Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh cũng có thể được mời tham dự hội đồng.

Kết quả hòa giải:

Bao gồm hòa giải thành công, hòa giải không thành công

 – Nếu hòa giải thành công, nhưng có sự thay đổi về tình trạng hiện tại của ranh giới và người sử dụng đất, Ủy ban Nhân dân của xã, phường hoặc thị trấn sẽ gửi biên bản hòa giải cho Phòng Tài nguyên và Môi trường trong trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường trong các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường, sẽ đệ trình lên Ủy ban Nhân dân cùng cấp quyết định công nhận thay đổi ranh giới lô đất và cấp giấy chứng nhận mới về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản đính gắn liền với đất.

 – Trong trường hợp hòa giải không thành công hoặc sau khi hòa giải thành công, ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải, Ủy ban Nhân dân của xã, phường hoặc thị trấn sẽ lập một hồ sơ về hòa giải không thành công và hướng dẫn các bên. Tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền tiếp theo để giải quyết tranh chấp.

Thời gian giải quyết:

Không quá 45 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Giải quyết tranh chấp đất đai khi có sổ đỏ

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ thỉnh nguyện

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, bao gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100.

– Biên bản hòa giải được chứng nhận bởi Ủy ban Nhân dân xã và được ký bởi các bên tranh chấp.

– Giấy tờ của người khởi kiện: sổ đăng ký hộ gia đình; chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân.

– Bằng chứng khác: Theo các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, bất cứ ai khởi xướng một vụ kiện về bất kỳ vấn đề nào cũng phải có tài liệu và bằng chứng để chứng minh yêu cầu khởi kiện.

Bước 2. Nộp đơn kiện

– Nơi đệ trình: Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.

– Phương thức nộp đơn: Gửi theo một trong ba phương thức sau:

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+ Gửi cho Tòa án bằng dịch vụ bưu chính;

+ Gửi trực tuyến bằng biểu mẫu điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3. Tòa án thụ lý và tiến hành giải quyết

– Nếu hồ sơ không đầy đủ, Tòa án sẽ yêu cầu thêm các tài liệu bổ sung.

– Nếu hồ sơ đã đủ: 

+ Tóa sẽ ra thông báo tạm ứng án phí. 

+ Người khởi kiện trả tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo thông báo trước về án phí và nộp lại biên lai cho tòa án. 

+ Sau đó, tòa án sẽ thụ lý. 

Bước 4. Tiến hành các thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử 

– Chuẩn bị xét xử: Thời hạn là 04 tháng, trường hợp phức tạp có thể được gia hạn thêm không quá 02 tháng (Tổng cộng 06 tháng, theo Điều 203 của Bộ luật tố tụng dân sự). 

– Trong thời gian này, Tòa án vẫn sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải, Tòa án sẽ đưa tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp đình chỉ tạm thời hoặc đình chỉ). 

– Sau khi phán quyết sơ thẩm được ban hành, các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu họ không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.

Giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ

Các bên có thể:

– Yêu cầu Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết.

– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Đối với trường hợp yêu cầu UBND các cấp giải quyết:

– Nếu là tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng sẽ được giải quyết bởi chủ tịch của Ủy ban Nhân dân cấp.

– Nếu là tranh chấp trong đó một trong các bên tranh chấp là một tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sẽ được giải quyết bởi chủ tịch của Ủy ban Nhân dân tỉnh.

 Cụ thể như sau:

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban Nhân dân huyện:

 Các hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ tài liệu với các tài liệu sau:

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã;

+ Trích lục bản đồ và hồ sơ địa chính trong khoảng thời gian liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm bằng chứng trong quá trình giải quyết tranh chấp; 

+ Báo cáo về đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành công. 

Bước 1. Gửi đơn 

Các hộ gia đình và cá nhân nộp hồ sơ của họ cho Ủy ban Nhân dân cấp huyện. 

Bước 2. Tiếp nhận đơn kiện 

– Trong trường hợp nhận được hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ, trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận và xử lý phải thông báo và hướng dẫn người nộp đơn bổ sung và hoàn thành hồ sơ theo quy định. 

Bước 3: Giải quyết yêu cầu 

– Chủ tịch của Ủy ban Nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu để giải quyết vấn đề 

– Cơ quan tham mưu có các nhiệm vụ sau: 

+ Xác minh và thẩm tra lại vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức các cuộc họp của các ban ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai.

+ Hoàn thành hồ sơ và đệ trình lên Chủ tịch Ủy ban Nhân dân để ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Bước 4. Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp huyện ban hành kết quả giải quyết 

Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp huyện sẽ ra quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành công và gửi cho các bên tranh chấp. 

– Nếu đồng ý với kết quả giải quyết tranh chấp, tranh chấp sẽ kết thúc. 

– Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết: 

+ Đương sự có thể khiếu nại với Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh 

+ Hoặc khởi kiện tại Tòa án theo luật về tố tụng hành chính

– Thời hạn giải quyết: Không quá 45 ngày; 

Đối với các xã miền núi, đảo, vùng sâu vùng xa, những khu vực có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, thời gian thực hiện có thể tăng thêm 10 ngày.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh:

Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chuẩn bị 01 bộ tài liệu: 

– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; 

– Biên bản hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã ; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và những người liên quan; biên bản kiểm tra tình trạng hiện tại của đất tranh chấp; biên bản các cuộc họp của các ban ngành có liên quan để tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp hòa giải không thành công; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; 

– Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính theo thời gian liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm bằng chứng trong quá trình giải quyết tranh chấp; 

– Báo cáo về đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành công. 

Bước 1. Gửi đơn yêu cầu

Nơi nộp: Tại Ủy ban Nhân dân tỉnh. 

Bước 2. Nhận đơn yêu cầu 

– Trong trường hợp nhận được hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ, trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận và xử lý phải thông báo và hướng dẫn người nộp đơn bổ sung và hoàn thành hồ sơ theo quy định. 

Bước 3. Thủ tục giải quyết 

– Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu để giải quyết vấn đề. 

Cơ quan tham mưu có trách nhiệm thẩm tra và xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, và tổ chức các cuộc họp của các ban ngành có liên quan để tư vấn về việc giải quyết tranh chấp đất đai, hoàn thành hồ sơ và đệ trình lên Chủ tịch Ủy ban Nhân tỉnh để ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Bước 4. Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh ban hành kết quả giải quyết 

– Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh sẽ ra quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành công và gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức và cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan. 

– Nếu đồng ý với kết quả giải quyết tranh chấp, tranh chấp sẽ kết thúc.

– Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết: 

+ Đương sự có thể khiếu nại với Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường 

+ Khởi kiện tại tòa án theo luật tố tụng hành chính.

– Thời hạn giải quyết không quá 60 ngày, có thể tăng thêm 10 ngày (nếu tranh chấp xảy ra ở các xã miền núi, đảo, vùng sâu vùng xa, các khu vực có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn). 

Một số kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai

Kỹ năng tiếp cận thông tin trong các trường hợp tranh chấp đất đai.

Khi giải quyết tranh chấp đất đai, bạn cần tận dụng tối đa các thông tin và tài liệu cần thiết để phục vụ việc giải quyết. Thông thường, thông tin và tài liệu sẽ bao gồm: 

Thông tin cá nhân của các đối tượng liên quan bao gồm:

• Họ và tên;
• Ngày tháng năm sinh, năm mất;
• Địa chỉ, số điện thoại liên lạc…
• Giấy tờ cá nhân đính kèm.

Thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất đang tranh chấp bao gồm:

• Thông tin về địa chỉ, diện tích và nguồn gốc của lô đất;
• Thông tin về tình trạng hiện tại của lô đất;
• Thông tin về giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp;
• Tài liệu pháp lý liên quan đến lô đất tranh chấp.
• Thông tin và tài liệu về quy trình giải quyết tranh chấp.

Kỹ năng và kinh nghiệm trong việc thu thập tài liệu và bằng chứng trong các vụ án đất đai.

Nguồn bằng chứng trong một vụ tranh chấp đất đai.

Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, bằng chứng giải quyết tranh chấp đất đai có sẵn từ các nguồn như: 

• Bằng chứng là tài liệu có thể đọc được;
• Bằng chứng là tài liệu nghe được và có thể nhìn thấy;
• Bằng chứng là dữ liệu điện tử;
• Bằng chứng là kết luận của chuyên gia;
• Bằng chứng là hồ sơ về kết quả thẩm định tại chỗ;
• Bằng chứng là kết quả của việc định giá tài sản, định giá;
• Bằng chứng là bằng cách ghi lại các sự kiện và hành vi pháp lý liên quan đến đất do thừa phát lại lập;
• Bằng chứng là tài liệu công chứng hoặc xác thực.

Đây là những nguồn bằng chứng được áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, những bằng chứng này đến từ đâu, không phải ai cũng biết. Trên thực tế, đối với trường hợp tranh chấp đất đai, bằng chứng chủ yếu được thu thập thông qua các cách sau: 

• Thu thập bằng chứng từ khách hàng;
• Thu thập bằng chứng về tranh chấp đất đai trong các cơ quan hành chính như: Ủy ban nhân dân của các xã, phường, Ủy ban nhân dân huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký Đất đai…
• Thu thập bằng chứng thông qua các bên khác trong vụ tranh chấp đất đai như: Nguyên đơn, bị đơn, người có lợi ích và nghĩa vụ liên quan, nhân chứng…
• Đề nghị tòa hỗ trợ thu thập tài liệu và bằng chứng: Đối với một số bằng chứng không thể tự mình thu thập, bạn có thể yêu cầu Tòa án hỗ trợ thu thập tài liệu và bằng chứng. Đồng thời, bạn có thể yêu cầu các bản sao của tài liệu và bằng chứng trong hồ sơ vụ án để phục vụ nghiên cứu và giải quyết tranh chấp đất đai. 

Kỹ năng tham gia hòa giải tranh chấp đất đai.

Luật Quốc Bảo hân hạnh cung cấp đến các bạn dịch vụ pháp lý hàng đầu trong lĩnh vực đất đai. Thông qua thực tiễn tham gia giải quyết một loạt các vụ tranh chấp đất đai. Luật sư của chúng tôi muốn lưu ý một số vấn đề khi tham gia hòa giải tranh chấp đất đai:

• Không phải tất cả các loại đất tranh chấp liên quan đến đất đai đều yêu cầu hòa giải tại Ủy ban Nhân dân Xã. Theo quy định của Luật đất đai, chỉ những tranh chấp liên quan đến người có quyền sử dụng đất, xác định ranh giới, cột mốc… phải được hòa giải trước khi khởi kiện.
• Đối với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như; Tranh chấp về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Chia tài sản chung của vợ và chồng là quyền sử dụng đất… thủ tục hòa giải tại Ủy ban Nhân dân của xã, phường hoặc thị trấn không phải là điều kiện bắt buộc để khởi kiện.
• Xử lý các trường hợp mà Ủy ban Nhân dân Xã không hoặc chậm thực hiện hòa giải. Hòa giải tranh chấp đất đai là trách nhiệm của Ủy ban Nhân dân xã. Luật pháp quy định rằng trong vòng 45 ngày sau khi nhận được đơn, Ủy ban nhân dân của các xã và phường phải tổ chức một cuộc họp hòa giải cho tranh chấp đất đai. Do đó, nếu Ủy ban Nhân dân chưa thực hiện giới hạn thời gian trên, bạn có quyền khiếu nại về vấn đề này.
• Tham gia vào hòa giải tranh chấp đất đai. Khi tham gia hòa giải tranh chấp đất đai, cần phải chú ý để tránh bỏ sót người tham gia. Trong trường hợp thiếu các thành phần, Chủ tịch Hội đồng Hòa giải nên yêu cầu bổ sung hoặc sắp xếp lại phiên hòa giải sang một ngày khác. Tránh trường hợp bỏ qua hòa giải, không đủ thành phần, dẫn đến Biên bản Hòa giải không được tòa án chấp nhận phải hòa giải lại, dẫn đến mất thời gian đi lại và nỗ lực.
• Phát biểu tại phiên hòa giải tranh chấp đất đai. Tại phiên hòa giải, bạn cần tuân theo sự chỉ đạo của Chủ tịch Hội đồng Hòa giải. Quá trình của cuộc họp thường theo thứ tự là người khởi kiện nói trước. Tiếp theo là người tranh chấp, người liên quan, nhân chứng. Thành viên của Hội đồng hòa giải. Khi đến phần của bạn, bạn sẽ phải đưa ra ý kiến. Nếu cần phải bổ sung hoặc hoàn thiện ý kiến và quan điểm, có thể đệ trình lên Hội đồng Hòa giải sau khi tất cả các thành viên tham gia phiên hòa giải đã bày tỏ ý kiến của họ.
• Khi tham gia hòa giải thực tế, nhiều trường hợp tranh chấp rất căng thẳng, vì vậy các tấn công và chỉ trích cá nhân nên được hạn chế. Nên tập trung vào các khía cạnh pháp lý, tính hợp lý để tránh làm phức tạp thêm vụ việc. Nếu trên thực tế bạn muốn hòa giải thành công, bạn nên chuẩn bị trước một số lựa chọn hòa giải để đề xuất tại cuộc họp này.
• Kinh nghiệm thu thập bằng chứng thông qua hòa giải tranh chấp đất đai. Nhiều trường hợp tranh chấp mà khách hàng không có bất kỳ tài liệu hoặc bằng chứng nào trong tay. Bước hòa giải tại UBND xã là một cơ hội tốt để thu thập bằng chứng cần thiết. Tại phiên hòa giải, bạn cũng có thể yêu cầu bằng chứng từ bên kia để chứng minh khiếu nại của họ.

Kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hành chính.

Nhiều người tự hỏi khi tranh chấp đất đai họ có nên yêu cầu Ủy ban Nhân dân giải quyết không hay khởi kiện tại tòa án. Trong thực tế, mỗi lựa chọn có những ưu điểm và nhược điểm riêng. Tuy nhiên, nếu bạn chọn giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hành chính, bạn nên chú ý đến các vấn đề sau: 

• Tranh chấp đất đai không thể được giải quyết thông qua các thủ tục hành chính trong mọi trường hợp. Chỉ tranh chấp đất đai không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, tranh chấp về ranh giới, các mốc đất… mới thuộc thẩm quyền của Ủy ban Nhân dân huyện và tỉnh.
• Quyết định giải quyết tranh chấp của Ủy ban Nhân dân huyện và tỉnh vẫn có thể khởi kiện tại tòa án. Do đó, giải quyết tranh chấp bằng thủ tục hành chính không hẳn là kết thúc tranh chấp.
• Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính. Luật quy định thời gian xử lý từ 45 ngày đến 90 ngày. Tuy nhiên, trên thực tế, Ủy ban Nhân dân hiếm khi hoàn thành việc giải quyết trong thời hạn trên. Ngay cả khi bạn không theo dõi chặt chẽ vụ việc, thời gian có thể được mở rộng đến 1 – 2 năm hoặc không được giải quyết.

Vì những vấn đề này, không nhiều người chọn thủ tục hành chính để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp nếu thực hiện theo hướng này sẽ hiệu quả hơn là khởi kiện. Việc đánh giá và lựa chọn giải pháp tối ưu phụ thuộc rất nhiều vào kỹ năng và kinh nghiệm của các luật sư.

Kinh nghiệm trong việc khởi kiện một vụ tranh chấp đất đai.

Tiến hành khởi kiện là cách nhiều người chọn giải quyết tranh chấp đất đai. Quyết định của Tòa án là văn bản pháp lý cao nhất để giải quyết loại tranh chấp này. Tuy nhiên, thủ tục khởi xướng một vụ kiện tranh chấp đất đai cũng khá phức tạp, không phải ai cũng hiểu. Để có thể giải quyết tranh chấp bằng Tòa án, trước hết bạn cần tìm hiểu các vấn đề sau:

• Thời hiệu khởi xướng một vụ kiện về tranh chấp đất đai;
• Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai;
• Quan hệ pháp luật về tranh chấp;
• Tư cách của đương sự trong vụ tranh chấp đất đai;
• Quy định của Luật có nội dung liên quan đến tranh chấp.
• Thu thập và đánh giá giá trị pháp lý của các tài liệu và bằng chứng.
• Thủ tục tố tụng tại Tòa án.
• Kỹ năng kiện tụng tại tòa án.

Các câu hỏi thường gặp về kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai

Những tranh chấp đai nào không cần phải hòa giải?

Theo Điều khoản 2, Điều 3 của Nghị quyết 04/2017/NQ-HDTP, đối với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất sau đây, thủ tục hòa giải tại Ủy ban Nhân dân của xã nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện để khởi kiện tòa án. Cụ thể: 

– Tranh chấp về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất; 

– Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất; 

– Tranh chấp về việc phân chia tài sản chung của vợ và chồng, đó là quyền sử dụng đất… 

Khi có tranh chấp đất đai liên quan đến đất đai như giao dịch (mua và bán bất động sản), thừa kế quyền sử dụng đất… sẽ không được giải quyết theo các quy định của Luật đất đai (không hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã) mà các bên sẽ hòa giải, đàm phán hoặc khởi kiện tại Tòa án. Như vậy, không phải tranh chấp về đất đai nào cũng yêu cầu hòa giải giữa các bên.

Biên bản hòa giải gồm những thông tin gì? Có thể tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai khi một bên vắng mặt không?

Cần lưu ý rằng, kết quả của hòa giải phải được ghi lại bằng văn bản, bao gồm các nội dung sau:

+ Thời gian và địa điểm hòa giải;

+ Thành phần tham gia hòa giải;

+ Tóm tắt nội dung tranh chấp, thể hiện rõ nguồn gốc và thời gian sử dụng đất tranh chấp, nguyên nhân của tranh chấp (theo kết quả xác minh và điều tra);

+ Ý kiến của Hội đồng Hòa giải; nội dung đã được các bên tranh chấp đồng ý hoặc không đồng ý. 

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại cuộc họp hòa giải, và các thành viên tham gia phiên hòa giải và phải có con dấu của Ủy ban Nhân dân của xã, phường hoặc thị trấn; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và được giữ tại Ủy ban Nhân dân. 

– Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện biên bản hòa giải thành công, nếu các bên tranh chấp có ý kiến khác với nội dung đã thỏa thuận trong biên bản hòa giải thành công, chủ tịch ủy ban nhân dân xã, phường hoặc thị trấn sẽ tổ chức sắp xếp lại cuộc họp của Hội đồng Hòa giải để xem xét và giải quyết các ý kiến bổ sung và phải lập hồ sơ hòa giải thành công hoặc không thành công.

– Hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tham gia tranh chấp đều có mặt. Trong trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành công.

Nếu các bên không có giấy tờ thì dựa vào căn cứ nào để giải quyết tranh chấp đất đai?

Trong điều 1, Điều 91 của Nghị định số 43/2014/ND-CP quy định các căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Nếu không có tài liệu nào khác theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013, tranh chấp sẽ được giải quyết với các căn cứ sau: 

• Bằng chứng về nguồn gốc và lịch sử sử dụng đất do các bên đưa ra tranh chấp đất đai;
• Diện tích đất thực tế mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất tranh chấp và diện tích đất trung bình trên mỗi người tại địa phương;
• Sự phù hợp của tình trạng sử dụng hiện tại của lô đất tranh chấp với kế hoạch và kế hoạch tổng thể sử dụng đất đã được phê duyệt bởi một cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với những người có công;
• Các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. 

Trên đây là toàn bộ thủ tục và một số kinh nghiệm trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Qua đó, có thể thấy rằng tranh chấp đất đai là một tranh chấp rất phức tạp và kéo dài. Nếu bạn vẫn gặp vấn đề, không rõ ràng hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp lý trực tuyến của Luật Quốc Bảo qua hotline/zalo: 076 338 7788 để nhận được hướng dẫn cụ thể và kịp thời nhất.