Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở? Trước sự phát triển không ngừng của đô thị hóa, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở đang trở thành một vấn đề nóng bỏng thu hút sự quan tâm của nhiều bên liên quan. Đây không chỉ là sự thay đổi về mặt quy hoạch đô thị mà còn mang đến những thách thức pháp lý và môi trường cho các chính sách quản lý đất đai.
Bài viết này sẽ đưa ra những cân nhắc và giải pháp pháp lý để hiểu rõ hơn về vấn đề nhạy cảm này và các giải pháp khả thi để thích ứng với sự chuyển đổi này. Tham khảo ngay bài viết sau đây của Luật Quốc Bảo bạn nhé!
Ngoài ra, Luật Quốc Bảo chuyên tư vấn và giải quyết các vấn đề pháp lý: Tư vấn thành lập viện đào tạo tư nhân, thủ tục thành lập công ty, Thành lập trung tâm ngoại ngữ, thành lập trung tâm tư vấn du học, thành lập nhóm trẻ, xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm, xin visa, giấy phép lao động cho người nước ngoài: hãy liên hệ với Luật Quốc Bảo hotline/Zalo: 0763387788 để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé!
Mục lục
Căn cứ pháp lý:
– Điều 10, Điều 57 Luật Đất đai 2013;
– Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
– Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017.
– Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014.
– Quyết định 2555/QĐ-BTNMT năm 2017.
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là gì?
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích sản xuất nông nghiệp sang mục đích xây dựng và phát triển đô thị. Thông thường, đất nông nghiệp được xác định và bảo vệ để sử dụng cho các hoạt động nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, hay nông nghiệp hữu cơ.
Tuy nhiên, do nhu cầu phát triển đô thị và mở rộng các khu dân cư, có nhiều trường hợp cần chuyển đổi mục đích sử dụng của đất từ nông nghiệp sang đất ở.
Quá trình chuyển đổi này thường phải tuân thủ các quy định pháp lý nghiêm ngặt và thường đi kèm với các quy trình phê duyệt từ các cơ quan chức năng nhằm đảm bảo rằng việc sử dụng đất mới sẽ không gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường và các hoạt động sản xuất nông nghiệp khác.
Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (sau đây gọi tắt là người sử dụng đất) có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ quy định pháp luật hiện hành, đất ở là đất phi nông nghiệp. Vì vậy, khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Thủ tục xin cấp phép thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các hồ sơ sau:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường để giải quyết theo thẩm quyền.
Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm định hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng. bổ sung đất, hồ sơ đầy đủ theo quy định.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế
Số tiền sử dụng đất người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền sử dụng đất thu bằng chênh lệch giữa số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở có thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quy định trên cũng được áp dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ việc chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của người sử dụng đất đối với đất ở.
Thời hạn nộp tiền sử dụng đất
– Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.
– Trong thời hạn 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% số tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.
– Quá thời hạn nêu trên mà người sử dụng đất chưa nộp đủ tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế, trừ trường hợp có quyết định ứng dụng. Nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp bị ghi nợ.
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày (không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo và vùng khác. vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
* Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)
Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:
– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp cần theo 03 bước sau:
Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở
– Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền – càng lùi sâu giá càng thấp).
– Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).
Bước 2: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (xác định như bước 1).
Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Mặc dù có công thức như vậy nhưng để tính tiền sử dụng đất cho 01 thửa đất cụ thể khá phức tạp, để dễ hiểu hơn bạn đọc hãy xem qua ví dụ sau:
Ông A có 01 thửa đất trồng cây hàng năm khác với diện tích là 1000m2, vì con ông A lập gia đình và có nhu cầu ở riêng nhưng không có đất ở nên ông A muốn chuyển 100m2 đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở. Tiền sử dụng đất được tính như sau:
Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở
Thửa đất của ông A thuộc vị trí 1 (vị trí tiếp giáp đường) có giá đất ở trong bảng giá đất là: 01 triệu đồng/m2.
Bước 2: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp
Cũng vị trí đó giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất là 250.000 đồng/m2.
Bước 3: Tiền sử dụng đất phải nộp của 01m2 là 750.000 đồng (01 triệu đồng – 250.000 đồng).
Tổng tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp khi xin chuyển 100m2 sang đất ở là 75 triệu đồng.
Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
– Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
– Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.
Xem chi tiết tại: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận 63 tỉnh thành
* Lệ phí trước bạ
– Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
– Cách tính lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
* Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:
– Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.
– Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.
Thời hạn nộp các khoản tiền vào ngân sách
Căn cứ khoản 4 và khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ như sau:
* Tiền sử dụng đất
– Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
– Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
* Lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
Dịch vụ Pháp lý Luật Quốc Bảo
Luật Quốc Bảo, nơi chúng tôi chuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý toàn diện, được thiết kế để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng. Với cam kết sâu sắc về chất lượng và một nền tảng vững chắc về pháp luật Việt Nam, chúng tôi luôn nỗ lực mang đến các giải pháp thực tiễn và hiệu quả trong nhiều lĩnh vực pháp lý.
Tại Luật Quốc Bảo, chúng tôi nhận thức rằng việc điều hướng trong hệ thống pháp lý có thể gây khó khăn. Đội ngũ chuyên viên kinh nghiệm của chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ khách hàng vượt qua những rắc rối pháp lý, từ tư vấn về hợp đồng, tranh chấp lao động đến các vấn đề pháp lý phức tạp khác.
Chúng tôi cam kết đem lại sự chuyên nghiệp, minh bạch và hiệu quả trong mọi dịch vụ pháp lý mà chúng tôi cung cấp. Hãy liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn và giải quyết các vấn đề pháp lý một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.
